地位（じぐらい）の低いエリアはかつてのニュータウンと同様、初期開発の需要を消費した後は継続的な需要が見込めず、街の高齢化、スラム化の現実が待っています。
東京都板橋区高島平にある高島平団地や東京都多摩市にある桜ケ丘住宅地など、そうした寂れたニュータウンの代表格です。
高島平団地は1973年に完成。
管理住宅戸数は１万170戸（賃貸住宅8,287戸、分譲住宅1,883戸）を誇る日本最大級のUR住宅です。当時は高嶺の花でしたが、入居開始から40年超、エリアに住む人々は60歳代です。これらニュータウンは交通の便が湾岸エリア以上に悪く目も当てられない状況ですが、湾岸エリアはどうでしょうか。
駅直結のタワーマンションはまだしも、欲深いデベロッパーは徒歩15分やバス便エリアに大量のマンションを供給し続けています。こうしたマンションを、少し足せば文京区や港区に中古マンション購入できるくらいの坪単価で買った先がどうなるか、再考すべきだと思います。
では、駅直結湾岸エリアマンションであれば大丈夫かというとそうではありません。本末転倒の都心アピールで述べる通り、住宅の大量供給により人をさばくだけの輸送力が湾岸エリアには無いからです。
交通快適性の改善なくして湾岸エリアの躍進は限られたものになります。
ポテンシャルを活かして躍進できるか。
官民が湾岸エリアをどう料理するか。流動的であり、リスクでもあります。