流れ星瀧上氏の投資アパートを検証してみたらとんでもなかった

twitterで話題になっていた話。
流れ星・瀧上さんがテレビでアパート投資を披露したそうです。
9千万、松戸駅8分ほど。不動産投資家としては、シミュレーションしたくなるよねーww
ってことでシミュレーションしてみました。
結論から言うと闇クマは絶対買いません。箸にも棒にもかからない的なやつです。

前提

まずは瀧上氏のアパート情報。TVの抜粋から外観。(って思い切り画像ベタ貼りされてるので周辺状況の確認)
twitterで話題になってたときはもっと鮮明な画像あったのですが今探したら見つからず。

本人談にて、「千葉・松戸駅から徒歩8分立地の3階建て全9部屋のアパートを9000万円で購入」したことがわかっています。
松戸駅徒歩8分で土手側であることはわかっているので探してみると…

これだね。

グーグルマップではまだ更地です。


同じく本人談にて「利回り8%超で、都内新築は6%ほどでイールドギャップとか考えると微妙」ということのようです。
以下、ネットニュース抜粋。

 利回り8%超だとして、「都内だと新築アパートで6%くらい。イールドギャップとか考えると…」と熱弁。相方・ちゅうえいが「芸人が使う言葉ちゃう」と怒っていた。

イールドギャップとか言ってるので、まあ融資は引いている前提として良いでしょう。

投資シミュレーション

さて、投資シミュレーションです。
不動産投資は、物件のファンダメンタルズとしての「土地と建物」と、それが投資期中において生み出すキャッシュフローを考えることが基本。
早速見ていきましょう。

ファンダメンタルズ

まずはファンダメンタルズの代表である土地です。不動産は土地が命やで。
このアパートの土地はおよそ100平米くらいで、土地相場は松戸駅の相場で想定してざっと2千万あれば良い方?
物件価格9000万に対して土地が2000万。
闇クマは土地価値(資産価値)重視派ということもあり、正直この時点で投資ナシです。
(この後シミュレーションするけど、土地価値重視派の対局の宗派であるCF重視派でも厳しいんだけどね。)
典型的な新築AP事業者の利回りお化粧物件です。
あとは土地の場所ですね。土手の近く。
洪水ハザードマップ的には逆に土手に近すぎて変に土手から遠いより浸水が避けられるようですが、基本的には忌避するかなあ。

最近は都市計画法や都市再生特別措置法の改正だったり、それに伴うハザードへの警戒が認知されてきているので、
長期投資目線である不動産投資においては注意すべき点ですからね。

キャッシュフロー

不動産投資は、出口も含めた投資期中のシミュレーションが超絶大事です。
逆に、ここを高精度で見据えることができれば、変な物件を掴まないし、安定的に儲けることができるすごい投資なんです。
株やら通常の事業なんて、不動産レベルで長期の見通し立てるの不可能ですから。
この物件は既知の特定情報をベースに以下条件でシミュレーションしてみます。
・物件価格は9000万
・松戸駅徒歩8分ほど。
・利回り8%くらい。より具体的には、家賃61000円~65000円とのこと。
・1K/22.48㎡~3階はロフト付き
・新築
・家賃下落率や空室率を当然に考慮
・期中の管理費修繕費、固都税を当然に考慮
・融資条件は頭金1割、仮置で2.5%、30年。
※今の御時世だと、頭金2割かそれ以上を想定しても良いかもですが、シミュレーション結果の方向感には影響ありません。
細かいことは省きますが、これで以下のようにずらーっとシミュレーションするわけです。

分かりづらいので、純粋な利益を期中で積み上げたグラフを提示しましょう。
横軸が経過年数、縦軸が各経過年数時点での純収支合計です。結果は以下。

とんでもねえ!!
初期投資として概ね1000万投じて、築浅期間で回収できず、ついぞ一度も黒転することなく推移します。
持ってたら出血し続ける系の物件です。
借金完済タイミング(銀行への返済が無くなるタイミング)である30年後から収支が伸びていきますが、35年後の瀧上氏77歳でもまだ赤字のまま。
まあ、こういのってグラフ見て分かる通り、10年くらいで売って利益出すパターンなんで、死にはしないんでしょうけど。
もう少しまともな物件であれば、この期中の収支が当然黒字なんですよ。

あとはそもそもこのアパートは、あの流れ星瀧上さんが所有しているアパートということで、
twitterとかなんやらで瀧上ブランド使って入居者をぶち込み続ければ、シミュレーション以上に回るかもしれないです。
(あれ、「大家力」ってそういうことだっけ?大家のブランドとかで入居者つける的なことだっけ?)
瀧上氏には、大家力の新たな要素を切り開いていってほしいですね。

余談ですがちゅうえいさんと不仲って本当なんですかね。
この記事を読んだら、ちゅうえいさんはどう思うのかな。こんな感じ?
一応肖像権とかのやつでリンクでごめんね

以上

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