住宅ローンの基礎をまとめる~固定金利基礎編①~

住宅ローンに変動金利、固定金利があることは周知の事実ですが、
それぞれの金利水準がどのように決まっているか「しっかりと」ご存知の方は少ないのではないでしょうか。

今後、住宅ローンに関する知識の「基礎編」と、
実際に住宅ローン商品で着目すべき点、各人のライフスタイルで整理すべき事項について記述する「実践編」を記事にしていきたいと思います。

住宅ローンを金利決定方法で分けると3種類存在する。

住宅ローンを金利決定方法で以下の通り分類し、それぞれの金利決定方法を解説します。
・変動金利
・固定金利(一定期間、全期間含む)
・フラット35系固定金利

今回の記事は固定金利についての解説です。
固定金利を構成する要素について解説します。

変動金利基礎編は以下です。
住宅ローンの基礎をまとめる~変動金利基礎編①~
住宅ローンの基礎をまとめる~変動金利基礎編②~

固定金利タイプの住宅ローン概説

固定金利タイプ住宅ローンとはその名の通り、固定金利期間中の金利が契約時の金利で固定されているタイプの住宅ローンです。金利の上昇リスクは銀行側が取っています。

固定金利は円金利スワップレートをもとに決定

住宅ローンの固定金利水準は、「円金利スワップレート」という市場金利が関係しています。金利スワップレートとは、異なる種類の金利を交換する際のレートを表しており、日
本円を用いた取引レートを円金利スワップレートと呼びます。

住宅ローン金利水準に影響するスワップは、この円金利スワップレートの中で変動金利と固定金利を交換するスワップを指します。

円金利スワップレートは市場金利であり、変動金利と固定金利を交換する際の「対価」を示すので、「将来の金利上昇を見込む機関」と「将来の金利下落を見込む機関」の間で決定されます。金利上昇期待が高まればスワップレートは上昇し、下落期待が高まればスワップレートは下がります。

つまり、将来的に金利が上昇すると予想する人が多ければ、現状の変動金利を固定金利とするための交換レート(スワップレート)も上がるわけです。

円金利スワップレートの具体値はメガバンクや金融情報会社のQUICKがそれぞれのWEBページで示しています。主に掲載されるものは、対6ヶ月LIBOR(ロンドンにおける銀行の短期貸出金利の平均値)については、1年、2年、3年、4年、5年、7年、10年、15年、20年、30年それぞれのスワップレート、対6ヶ月TIBOR(東京における銀行の短期貸出金利の平均値)については、1年、2年、3年、4年、5年、7年、10年のレートが示されています。

「金利の将来的な見通しがレートに反映される」ということでお気づきの方もいるかと思いますが、円金利スワップレートと長期国債には相関関係があります。長期国債も将来の景気およびそれに伴う金利予想を反映した水準となるからです。しかし。2016年9月から導入された日銀の「イールドカーブ・コントロール」という枠組みにより、長期国債が「官製相場」となっている状態では相関を読み解く際には注意が必要です。

豆知識

スワップには様々な種類があり、大きくは「通貨スワップ」と「金利スワップ」が存在します。今回の住宅ローンに関係しているスワップは、同一通貨の固定金利と変動金利との交換を行うスワップ取引におけるレートを示しており、「最も基本となるスワップ取引」であることから、プレイン・バニラ・スワップと呼ばれています。これは、アイスクリームのプレイン・バニラのように、「最も基本となるもの」の象徴から来ているものです。

次回は実際の円金利スワップレート、長期国債、10年固定金利ローンの水準を見て考察したいと思います。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする