今回はベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの物件概要
| 名称 | ベルジェンド横濱桜木町グランクオーレ |
|---|---|
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区戸部町5丁目173番2（地番） |
| 交通 | 「高島町」駅徒歩5分（横浜市営地下鉄ブルーライン） |
| 「戸部」駅徒歩8分（京浜急行本線） | |
| 「桜木町」駅徒歩10分 （京浜東北線・根岸線、横浜線） | |
| 「みなとみらい」駅徒歩11分（東急東横線直通・みなとみらい線） | |
| 「横浜」駅徒歩15分（JR各線、東急東横線、京浜急行本線、相鉄線、横浜市営地下鉄ブルーライン、みなとみらい線） | |
| ＊横浜駅までの徒歩経路は坂が無いフラットアプローチでございます。 | |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 敷地面積 | 201.72㎡（実測面積）201.65㎡（建築確認対象面積） |
| 建築面積 | 148.67㎡ |
| 建築延床面積 | 792.80㎡（容積対象外191.97㎡含む） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建て |
| 総戸数 | 19戸 |
| 住戸専有面積 | 30.09㎡～30.82㎡ |
| バルコニー面積 | 4.67㎡～11.60㎡ |
| テラス面積 | 17.43㎡ |
| 自転車置場 | 19台（スライドラック式） |
| 分譲後の権利形態 | 敷地：専有面積割合による敷地権の共有 建物： 専有部分は区分所有権 |
| 売主 | 株式会社ベルフラッツ |
| 設計・監理 | 株式会社ベルフラッツ一級建築士事務所 |
| デザイン監修 | 株式会社ビーズコンセプション一級建築士事務所 |
| 施工会社 | 日成工事株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を結成し、管理組合との委託契約 |
| 完成予定 | 平成31年5月下旬 |
| 引渡予定 | 平成31年6月下旬 |
高島町駅のマンション相場とベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの価格考察
今回はベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの30.82平米プラン（公式HPで例示されているAｐ）をもとに相場比較を行ないます。
ベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの最寄り駅である高島町駅の価格推計では、
高島町駅から徒歩5分、面積30.82平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3188万円と推計できます。
一方でベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの30.82平米（公式HPで例示されているAｐプラン）の実際価格は3290万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して3％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ベルジェンド横濱桜木町グランクオーレの好況時、不況時の価格考察
ベルジェンド横濱桜木町グランクオーレが、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
好況時：3200万円（実際の売出し価格比でマイナス90万円）
不況時：2530万円（実際の売出し価格比でマイナス760万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。