今回はパークリュクス本駒込ステーションプレミアの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
パークリュクス本駒込ステーションプレミアの物件概要
所在地 東京都文京区本駒込１丁目１０７番２、４、５、６（地番）
交通 東京メトロ南北線「本駒込」駅 徒歩2分
都営地下鉄三田線「白山」駅 徒歩3分
総戸数68戸（販売総戸数60戸、事業協力者戸数8戸含む）
入居時期 即入居可
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上15階
間取り 1K～1LDK
専有面積 25.05㎡～40.29㎡
敷地面積 441.66㎡ 私道負担なし
建築面積 269.69㎡
竣工時期 2018年9月竣工済
用途地域 商業地域
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 68戸 に対して 敷地内機械式 3台その他来客用駐車場1台
駐輪場 総戸数 68戸 に対して61台バイク置場
総戸数 68戸 に対して7台トランクルーム
施工会社 川口土木建築工業株式会社
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
会社情報
＜売主・売主＞
三井不動産レジデンシャル株式会社
本駒込駅のマンション相場とパークリュクス本駒込ステーションプレミアの価格考察
今回はパークリュクス本駒込ステーションプレミアの60.35平米プラン（公式HPで例示されているE）をもとに相場比較を行ないます。
パークリュクス本駒込ステーションプレミアの最寄り駅である本駒込駅の価格推計では、
本駒込駅から徒歩2分、面積60.35平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5950万円と推計できます。
一方でパークリュクス本駒込ステーションプレミアの60.35平米（公式HPで例示されているEプラン）の実際価格は6880万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して16％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
いわゆる都心ワンルームマンションの条例対応住戸ですね。
しっかりと割高です。
建物外観もペンシル型で佇まいに格があるかというと難しく、
ザ・都心のコンパクトマンションといったところでしょう。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。