オープンレジデンシア千駄木の価格考察(千駄木駅のマンション相場との比較)

今回はオープンレジデンシア千駄木の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

オープンレジデンシア千駄木の物件概要

所在地 東京都文京区千駄木2丁目96番5他(地番)
交通 東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩4分
用途地域 近隣商業地域
敷地面積 1106.03㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上6階
権利の種類 土地:専有面積割合による所有権の共有、建物:区分所有権
建物完成予定 2019年9月上旬
入居予定年月 2019年9月下旬
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 51戸
駐車場 4台(小型自動車用2台、来客用1台含む)(月額使用料:25000円~32000円)
バイク置場 6台(月額使用料:2000円)
駐輪場 71台(月額使用料:100円~300円)
インターネット使用料 1728円
町内会費 200円
売主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社 株式会社ナカノフドー建設 東京本店
設計・監理 株式会社中原建築設計事務所

千駄木駅のマンション相場とオープンレジデンシア千駄木の価格考察

今回はオープンレジデンシア千駄木の35.58平米プラン(公式HPで例示されているF)をもとに相場比較を行ないます。

オープンレジデンシア千駄木の最寄り駅である千駄木駅の価格推計では、
千駄木駅から徒歩4分、面積35.58平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3970万円と推計できます。
一方でオープンレジデンシア千駄木の35.58平米(公式HPで例示されているFプラン)の実際価格は4200万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して6%高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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