今回はジオタワー南森町の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ジオタワー南森町の物件概要
所在地 大阪府大阪市北区東天満2丁目15番地1（地番）
交通 Osaka Metro谷町線「南森町」駅 徒歩7分
Osaka Metro堺筋線「南森町」駅 徒歩7分
ＪＲ東西線「大阪天満宮」駅 徒歩3分
総戸数 250戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造 地下1階 地上37階建（免震構造）
竣工時期 2021年1月下旬（予定）
入居時期 2021年3月下旬（予定）
売主 阪急阪神不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成いただき、管理会社に委託
施工会社 株式会社フジタ大阪支店
設計・監理 株式会社フジタ大阪支店一級建築士事務所
デザイン監修（外観） 杢谷一級建築士事務所
デザイン監修（共用部） 杢谷一級建築士事務所
駐車場 105台（機械式100台、平面式5台※福祉対応1台含む）
使用料（月額）/27,000円～40,000円
自転車置場 352台
2段式：328台（上段123台・下段(スライド式)205台）、
スライドラック式：20台、平面式：4台
使用料（月額）/100円～700円
南森町駅のマンション相場とジオタワー南森町の価格考察
今回はジオタワー南森町の61.51平米プラン（公式HPで例示されているME）をもとに相場比較を行ないます。
ジオタワー南森町の最寄り駅である南森町駅の価格推計では、
南森町駅から徒歩7分、面積61.51平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3890万円と推計できます。
一方でジオタワー南森町の61.51平米（公式HPで例示されているMEプラン）の実際価格は4600万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して18％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
推計値からするとかなり割高ですが、本物件は地上37階建てのタワーレジデンスで、
最近ブランド力を高めているジオシリーズ。共用部も豪華なスカイラウンジやブックラウンジ、ゲストルームを備えており、
それなりの上乗せがつくのは納得でしょう。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。