シエリアタワーなんばの価格考察(なんば駅のマンション相場との比較)

今回はシエリアタワーなんばの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

シエリアタワーなんばの物件概要

物件名称シエリアタワーなんば
所在地大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分
大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
土地権利/借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:引渡日より70年間
構造・規模鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数220戸
間取り2LDK~3LDK
住居専有面積55.27~127.91㎡
バルコニー面積5.35~22.18㎡
駐車場88台※使用料未定
自転車置場440台※使用料未定
バイク置場5台収容※使用料未定
ミニバイク置場39台収容※使用料未定
設計・監理株式会社IAO竹田設計
施工会社日本国土開発株式会社 大阪支店
管理会社関電コミュニティ株式会社
事業主(売主)関電不動産開発株式会社
(売主) 住友商事株式会社
(売主) パナソニック ホームズ株式会社 都市開発支社
竣工時期2020年10月予定
入居時期2020年12月予定

日本橋駅のマンション相場とシエリアタワーなんばの価格考察

本記事の1つ目。シエリアタワーなんばの76.25平米プラン(公式HPで例示されているA)をもとに相場比較を行ないます。

シエリアタワーなんばの最寄り駅である日本橋駅の価格推計では、
日本橋駅から徒歩8分、面積76.25平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3350万円と推計できます。
一方でシエリアタワーなんばの76.25平米(公式HPで例示されているAプラン)の実際価格は4900万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して46%高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。

日本橋駅のマンション相場とシエリアタワーなんばの価格考察

本記事の2つ目。シエリアタワーなんばの55.27平米プラン(公式HPで例示されているB)をもとに相場比較を行ないます。

シエリアタワーなんばの最寄り駅である日本橋駅の価格推計では、
日本橋駅から徒歩8分、面積55.27平米で現在の金利水準の場合、推計価格は2830万円と推計できます。
一方でシエリアタワーなんばの55.27平米(公式HPで例示されているBプラン)の実際価格は3300万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して17%高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。

ただでさえ割高でこの物件、定借です・・・
ひどいですね。タワーのランドマーク性を考慮しても少々割高で驚きます。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする