地方物件に投資するとした場合の条件~駅チカはNG?~

グロス価格が低く、利回りも都心部より高い地方物件。
特にグロス価格の低さは、融資が引き締まっている局面で、一般的な投資家が流れがちではないでしょうか。

闇クマ的には、地方高利回り物件は「今の市況および将来の日本の状況からして、高属性が第一にやることではない」と考えていますが、
地方高利回り投資を否定しているものではありません。

あくまで「高属性が」「第一に」やることではないと考えているだけです。
たまーに上記のようなこと言うと、「地方高利回り投資は~~すれば間違った投資ではない!」と反論されますが、
その反論は無意味なんですよ。だって闇クマ自身、全体の否定をしていないんですから。

そんな地方高利回り物件について、投資をするとしたら、どのような条件を満たしておきたいか整理します。

駅チカは全く魅力的ではない

地方物件を探すにあたって駅徒歩の概念の優先度は都市部と比較してかなり低くなります。
これは自身が東京出身であるため自戒でもあるのですが、地方の駅周辺は必ずしも魅力が高いとは言えないのです。
都市部とは異なり権利関係が複雑に残っていて、そもそも大規模な開発を実施できなかったり、
土地自体は広大にあるため、広い国道沿いのどでかい土地にイオンモールを開発して、その周辺で開発が進んだりしているためです。

そもそも駅チカの魅力は何かといえば、周辺に商業施設が多くあったり、商業施設が多くある別の駅に行きやすいからですよね。
そういった商業施設が駅周辺に無い世界で、駅チカなんてなんの魅力にもなりません。
地方物件については、車移動を前提として、上記の商業施設や利便施設にどれだけ近いかを考える必要があります。

物件を見るポイント

「地方において良い物件」を探すポイントは概ね以下。

周辺含めたアパートの入居状況

電気メーター、時間帯次第ですが駐車状況などから入居状況を確認。
対象物件が満室でも、他が空いていてはダメ。
カーテン笑で見る方法もあります。(なぜ「笑」をつけたかはこちら

駐車場の有無

基本的に駐車場は必須。地方によっては1戸あたり2台が求められるケースもあります。
条件に満たない場合でも、周辺に借りられる駐車場があればカバーできることもあります。

修繕履歴

築古の場合は修繕履歴を確認。適切にアパートが維持管理されているかを確認します。
これは都市部のアパートでも同様ですね。

外観

外観については一見の印象と、実際に詳細を確認する2つの観点が必要です。
入居付の際は一見の印象が大事ですし、詳細部を見て喫緊で修繕が発生しそうな場所があれば、割り引いて考える必要があります。
外壁塗装や基礎部分や壁のコンクリート部のヒビ割れ状況、鉄部のサビなど。

賃貸仲介業者へのヒアリング

仲介業者にヒアリングをかけて、対象エリアの強さを把握することも重要です。

王道ではないが見極めれば強い投資

地方高利回り物件は土地勘が無いと見極めが難しいので、それなりに時間に余裕がある人が強いですね。
ものによっては利回り15%ほどで入居付に困らないような物件が土地値で出てくるわけですから。
一方、慢性的に忙しい傾向にある高属性サラリーマンがわざわざ狙うものかというと、闇クマとしては少々違うかなあという感覚。
鉄板の立地に堂々と築浅で長期間低金利融資引くのが王道ですから。
後に残る土地も、できれば中心部であると時間経過後のバランスシートが素晴らしいものになり、それが次の投資につながるわけです。

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