新説・賃貸のススメ~持家派は「バカの壁」を乗り越えよう~

もはや永遠に終わらないであろう住まいの「買うか借りるかどちらが良いか」論争。
闇クマは「従来の賃貸派の主張とは異なる新しい観点」で賃貸を推しています。
具体的には、「与信は不動産投資に回したうえで、賃貸に住むのがベスト」です。
※自宅購入だって不動産投資じゃないかと言われればそうなのですが、ここでいう不動産投資は、人に貸すために不動産を購入する行為を指します。
自宅を購入する際、ほとんどの人は与信(端的にはどれだけ借りられるか)の範囲で銀行融資を受けます。
この与信の使い方次第で、家計のお金の動きは大幅に変わるんですよという点が、闇クマの主張のベースになっています。
以下、単純化してその「驚くべき差」をご理解ください。
まずは想定する家計についてです。
・会社員夫婦(毎月の給与収入で生活している)
・毎月の手取りは夫婦合わせて50万円

パターン①:与信を自宅購入に使った場合

手取り50万円から、自宅の銀行返済のためにお金が出ていきます。
購入した自宅は、持っている限り自身にとって純粋なコスト要素です。
住宅費支払い後の本人の生活や貯蓄は「手取り50万 - 銀行返済」の範囲で行なわれます。

パターン②:与信を不動産投資に使った場合

手取り50万円に加え、購入した不動産から賃料収入を得ます。
賃料収入から、銀行への返済のためにお金が出ていきますが、正しい投資をすれば、「賃料収入 - 銀行返済」はプラスになります。
仮に順調に規模を拡大して、月々不動産から得られる「賃料収入 - 銀行返済」の額が50万円だとしましょう。
この時点で、家計の手取りは「給与手取り50万 + 不動産手取り50万」の100万円になります。
スタート地点から圧倒的な差ですね。この家計は自宅が賃貸なので、
住宅費支払い後の本人の生活や貯蓄は「手取り100万 - 自宅家賃」の範囲で行なわれます。

ここで、パターン①で購入した自宅の返済が20万円だとした場合、一般的には同じグレードの住宅に賃貸で住む場合はコストが高くなります。
(賃貸には様々なプレミアムが乗るのと、昨今の低金利による購入時返済額の抑制によるためです)
仮に、月々20万円で購入できるグレードに賃貸で住む場合、賃貸コストを高く見て30万円かかるとしましょう。

おわかりの通り、そのような仮定を置いたとしても、「住宅費支払い後の本人の生活や貯蓄余力」はパターン②の方が高くなります。
さらに補足すると、パターン②の場合、自身の給与収入には手を付けること無く、生活が完結する可能性もあるでしょう。
同じ「不動産を購入する」という行動なのに、それが自宅購入か賃貸物件購入かでまるで異なる結果が生まれるのです。

もちろん、投資規模やCFの条件など細かい点はありますが、要するに上記のような「給与で生活をする必要がない状態」を作れるという点で、
与信を不動産投資に振り向けることの優位性を理解できるでしょう。

勘の良い人はここまで読めば「自宅購入が完敗」であることがわかると思うのですが、
より具体的に、持家派の良くある反論に答える形で闇クマの主張の正当性を確かめてみましょう。
ここはやや強めに書いてしまいましたが、闇クマは持家を完全否定はしません。
以下の反論とその応答を読んだ上でなお、ご自身の状況、ご事情を踏まえて自宅購入を決意することになんら異論はありません。
ただ、闇クマは、持家を肯定する人たちがここまで認識したうえで勧めているとは全く思っていません。
有名なブロガーだろうと専門家だろうと、この領域までカバーしている人は稀ですね。

持家派の反論:一般的に自宅購入の方が高いグレードに住める。

命題そのものは正しいです。ただ、闇クマ式への反論にはなり得ません。
上記で想定したとおり、家賃を高めに払う前提で同グレードに住む想定でも、不動産投資を進める方が収益を得られます。
さらに言うと、購入した住宅は当然に劣化します。
例えば、今含み益で喜んでいる首都圏の2000年代自宅購入者の自宅は今築何年ですか?笑
水回りや居室の設備、共用部の設備等々、どんどん新しくなり、便利になり、進化しているわけです。
住まいにグレードを求めるなら、身軽な賃貸派で築浅をホップしていく闇クマ式の方がむしろ都合良かったりしませんか?
みなさん新築大好きですよね。新築良いですよね。設備が違うもん。
そういう思いで自宅を購入したということは、逆説的に築浅ホップが可能な闇クマ式の支持者でもあるのではないでしょうか。

もっと言っちゃいましょう。最近の分譲マンションの設備は、建築費の高騰で2010年代前半よりレベルが低いケースが目立ちます。
これはマンションブロガーも指摘していることで、検討層には周知の事実ではないでしょうか。
さらに価格も高騰しています。
つまり、購入することにより得られる住まいのグレードアップの幅は小さくなっているのです。
この点を見ても、昨今の状況を踏まえた新しい定説という意味で、闇クマ式がより価値を増しているものと考えます。

持家派の反論:老後どうすんの?

十分な土地建物を保有している闇クマ式の生活をしている人にそんな心配は無用です。
さらに言えば、闇クマ式は「最終的な自宅購入」の否定はしていません。
不動産投資の規模が拡大するほど、「個人の与信」は関係無くなってきます。
その場合にはいい加減法人化していますので、自身の与信はどうでもよく、不動産賃貸業を営む法人が勝手にカネを借りられるようになっています。
そうなったらアガリです。購入したいなら自宅購入してしまえばいいんです。
その頃になると、法人の黒字が抑えられないので、賃貸を社宅化して節税するくらいになってるでしょうけどね。
少し逸れますが、これが、月の賃料100万払うような人々の世界です。こうなってくると賃貸の方がオトクなんです。

持家派の反論:長寿化しているなかで、総額は持家の方が圧倒的に安い。売却込みだと圧倒的な差である。

与信を使わずに、ただ賃貸物件に住んでいる人に有効な反論です。
闇クマもそこには賛成で、ただ賃貸物件に住み続けるなら、出口(処分可能性)のある持家をさっさと買うべきだと考えます。
後述する「不動産投資できない層」にも、持家をオススメしたい理由がこれです。
ただし、闇クマ式には無効です。自身は賃貸に住みつつも、アパートへの投資で与信を使いますから、
将来的に土地建物を売却することで、むしろそこらの自宅投資より大きな売却益を手にすることができます。

持家派の反論:リスク高い。怖い。

そりゃあ、勉強は必要です。
無リスクで、何も勉強せずに闇クマ式の状態を作り上げられるわけないじゃないですか。
裏を返せば、そんなことを言うやからがいたらそれは詐欺でしかありません。
それなりの努力の上に構築できる闇クマ式の仕組みの優位性を説いているわけで、無リスクを前提にしているものではありません。
しかし、高騰相場でこの仕組みを実現できた闇クマから言わせると、
不動産投資ほど事業の見込みを立てやすい投資は無いので、他のリスク資産よりかなり安全であると思っています。

持家派の反論:所有する満足感がー

土地も建物もすべて自分のものであるアパートを持つほうが、
区分所有権などという、重要な決議もろくにできない不自由な権利よりも満足感が得られますよ。
戸建てよりも規模大きいですし。
信長の野望でいう領地拡大の満足感、半端ではありません。

持家派の反論:そもそも闇クマ式のような不動産収入を得ることは無理だ。

いや、闇クマは実現しているんですが笑
闇クマは現在20代後半です。社会に出たときには、マンションが高騰していました。
2000年代にマンションを買えた人は含み益がどうだとか色々言っています。
この状況こそが闇クマを生んだわけです。ただ市況に甘んじるのではなく、他に方法が無いか。
それなりの企業で、最上ではないそれなりの物件を買ってそれなりの幸せのなかで一生社畜して生きる感じで良いのか。
色々考えたうえで闇クマ式の方向性を見出して今に至っているわけです。
高騰相場の中で、「一般的な給与収入の世界観で言えば」大きな規模の手取り家賃収入を得るまでに至りましたし、
それは高騰相場から開始して実現しています。
今や闇クマは、都心部の新築分譲マンションに賃貸で住めるまでになっています。
※ド都心港区タワーマンション上層階とかは、無理!!最終的にはそこ目指してもっと頑張ります。
最新の住宅設備は良いものです。引っ越すたびにグレードアップしていくのがおもしろい。
子供ができたら保育園の良い場所に移れますし、小学校に上がるときにはブランド学区にも移れます。
賃貸の身軽さは人生において重要だと思っています。この身軽さと資産形成を両立できるのが闇クマ式です。

不動産投資の詳しい考え方については別の記事や闇クマアカウント(YamiKumaCEO)に譲りますが、
今は多くの方々が不動産投資の有用な情報を発信しています。
チャレンジする価値は絶対にあると思っています。
で、ここから高額コンサルへ誘導…なんて流れにはなりません。ので無料で本心を記事にしているんです。

持家派の反論:不動産投資できる余裕無いよ

正直これが、闇クマ式を選択しない(選択できない)数少ない合理的な説明かと。
不動産投資は自宅購入と異なり「投資」、「事業」なので、一定以上の与信を持っていないとそもそも参入できません。
給与収入のレベルだけで参入できる人は最近少なくなったと思います。
今は戸建てを現金購入して、賃貸実績を積んでから融資に臨むといった段階を踏むケースも多くなっています。
ただしこれは、「ややうるさめの自宅オススメ勢」、即ち、資産として有価値の都心部マンションを検討できる所得層には当てはまらない。
むしろそういう都心分譲マンション勢ほどやることをオススメしたいのが闇クマ式です。

持家派の反論:うるさいなお前が正しいよ黙れよつっかかってくるな

これはごもっともだと思う一方で、インターネットの自由な場においては、
闇クマのような行動も自由ではありますよね。
持家か賃貸かという論争において、なんとなく持家派が賃貸派を馬鹿にする景色と言いますか、
「お前分かってないな~」的な目線での言論が目立つ気がしてるんですよ。
その根拠となる主張、具体的には上記に上がっているような「賃貸派への反論」には概ね同意なんですけど、
じゃあそれが満点の正解か?というとそうではないのはもうお分かりかと。
それを意見表明するために色々やってるわけです。
持家派で発言力ある人が、さも正解の如く語ってるの見ると、なんだかなあと思って上位概念をお伝えしているんです。

以前ものらえもんと言うアカウントに反論したら腐った反応しかされなかったので、
のらえもんに関してはまあその程度だよなという感はあります。
あとは中嶋よしふみとかいう、のらえもんにぶら下がる金魚のフンとか、のらえもんに感化されるだけで上位概念に至れなかった田端信太郎とかかな。
関連記事は以下あたりを。
のらえもんが「かかってこい」と言うからボコしたら微妙だった話
田端信太郎氏の「2800万円の含み益」を考える。

インフルエンサーだけが正しいわけではありません。
脳を持った人間なのですから、今一度その点を認識して、フラットに自分で考えてみましょう。
バカの壁を乗り越える必要があるのです。せっかくのあなた自身の人生だし、こういうことを考えてみるのも良いと思いますよ。

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