今回はプラネスーペリア石神井公園の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
プラネスーペリア石神井公園の物件概要
| 所在地 | 東京都練馬区東大泉二丁目415番3（地番） |
|---|---|
| 用途地域・地区 | 準工業地域（特別工業地区）・ 準防火地域・第2種高度地区 |
| 交通 | 西武池袋線「石神井公園」駅徒歩14分、「大泉学園」駅徒歩12分 |
| 総戸数 | 74戸 |
| 敷地面積 | 2734.50㎡ |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造・地上7階建 |
| 駐車場 | 平置駐車場18台（身障者用1台含む）【月額使用料：22000円／台】 |
| バイク置場 | 4台【月額使用料：2000円】 |
| 自転車置場 | 148台（傾斜スライドラック式：高段70台、低段：68台、スライドラック式：10台）【年額使用料：1800円～4800円】 |
| 建物竣工時期 | 2019年12月上旬（予定） |
| 引渡時期 | 2020年1月下旬（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 敷地・建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合結成後、株式会社長谷工コミュニティに委託予定 |
| 設計・施工 | 株式会社長谷工コーポレーション |
石神井公園駅のマンション相場とプラネスーペリア石神井公園の価格考察
今回は2つのプランを取り上げます。
今回はプラネスーペリア石神井公園の58.1平米プラン（公式HPで例示されているF）をもとに相場比較を行ないます。
プラネスーペリア石神井公園の最寄り駅である石神井公園駅の価格推計では、
石神井公園駅から徒歩14分、面積58.1平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4100万円と推計できます。
一方でプラネスーペリア石神井公園の58.1平米（公式HPで例示されているFプラン）の実際価格は4138万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して1％高く、推計価格から見ると適正水準(推計値±2%)であると言えます。
プラネスーペリア石神井公園の75.74平米プラン（公式HPで例示されているL）をもとに相場比較を行ないます。
プラネスーペリア石神井公園の最寄り駅である石神井公園駅の価格推計では、
石神井公園駅から徒歩14分、面積75.74平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4968万円と推計できます。
一方でプラネスーペリア石神井公園の75.74平米（公式HPで例示されているLプラン）の実際価格は5938万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して20％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
コンパクトプランが妥当な水準に対して、広めのプランは割高ですね。
面積単価にだいぶ価格を乗せている印象です。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。