今回はオープンレジデンシア目白御留山の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
オープンレジデンシア目白御留山の物件概要
| 所在地 | 東京都新宿区下落合3丁目473番3（地番） |
|---|---|
| 交通 | JR山手線「目白」駅 徒歩10分 |
| 敷地面積 | 1187.18㎡ |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上3階地下1階 |
| 権利の種類 | 土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権 |
| 建物完成予定 | 2019年6月下旬 |
| 入居予定年月 | 2019年7月下旬 |
| 管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 総戸数 | 38戸 |
| 駐車場 | 3台（月額料金：30000円・32000円） |
| 駐輪場 | 45台（月額料金：100円～300円） |
| インターネット使用料 | 1296円 |
| 町内会費 | 100円 |
| 売主 | 株式会社オープンハウス・ディベロップメント |
| 施工会社 | 株式会社オープンハウス・アーキテクト |
| 設計・監理 | 株式会社長谷建築設計事務所 |
目白駅のマンション相場とオープンレジデンシア目白御留山の価格考察
今回はオープンレジデンシア目白御留山の75.78平米プラン（公式HPで例示されているJ2）をもとに相場比較を行ないます。
オープンレジデンシア目白御留山の最寄り駅である目白駅の価格推計では、
目白駅から徒歩10分、面積75.78平米で現在の金利水準の場合、推計価格は8980万円と推計できます。
一方でオープンレジデンシア目白御留山の75.78平米（公式HPで例示されているJ2プラン）の実際価格は10900万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して21％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
うーん、高い。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。