ドゥアージュ コラッド 松濤の価格考察(神泉駅のマンション相場との比較)

今回はドゥアージュ コラッド 松濤の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

ドゥアージュ コラッド 松濤の物件概要

所在地 東京都渋谷区松濤二丁目13-5,7(地番)
交通 東急東横線・東急田園都市線・東京メトロ半蔵門線・副都心線・京王井の頭線「渋谷」駅徒歩15分
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・成田エクスプレス・東京メトロ銀座線「渋谷」駅徒歩17分
京王井の頭線「神泉」駅徒歩9分
小田急小田原線「代々木八幡」駅徒歩14分
東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩13分
総戸数 24戸(その他 管理室1戸)
敷地面積 348.18㎡
建築面積 220.08㎡
建築延床面積 1,968.04㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上13階建
駐車場 平置3台(月額使用料:35,000円・38,000円)
ミニバイク置場 3台(月額使用料:2,500円)
サイクルガレージ 24区画
分譲後の権利形態 敷地及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有権
竣工予定 2019年12月下旬
入居予定 2020年1月下旬
売主 株式会社プロパスト
設計・監理 株式会社四季建築設計事務所
施工会社 多田建設株式会社 第一事業本部

神泉駅のマンション相場とドゥアージュ コラッド 松濤の価格考察

今回はドゥアージュ コラッド 松濤の60.02平米プラン(公式HPで例示されているA)をもとに相場比較を行ないます。

ドゥアージュ コラッド 松濤の最寄り駅である神泉駅の価格推計では、
神泉駅から徒歩9分、面積60.02平米で現在の金利水準の場合、推計価格は7430万円と推計できます。
一方でドゥアージュ コラッド 松濤の60.02平米(公式HPで例示されているAプラン)の実際価格は8580万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して15%高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。

うーん神泉ですと円山町や神泉町あたりも含めた推計ではありますが、当然松濤アドレスの取引事例も含めた価格推計であり、
スケール感や間取りの形状からみても松濤アドレスにあぐらをかいている感は否めませんね。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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