今回はザ・パークハウス 渋谷南平台の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ザ・パークハウス 渋谷南平台の物件概要
| 所在地 | 東京都渋谷区南平台町12番2（地番） |
|---|---|
| 交通 | ＪＲ山手線「渋谷」駅（西口）より 徒歩7分 |
| 総戸数 | 100戸（事業協力者住戸30戸含む） |
| 駐車場 | （総戸数に対して）53台（機械式駐車場：専用駐車場10台、身障者用駐車場1台含む） |
| 販売価格 | 124943262円～721523567円 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 専有面積 | 56.44m2～215.30m2（トランクルーム面積含む） |
| 完成日または予定日 | 2019年11月中旬 |
| 入居(予定)日 | 2020年1月中旬 |
| 敷地面積 | 3352.32m2（売買対象面積） |
| 分譲後の敷地の権利形態 | 専有面積割合による所有権の共有 |
| 構造／規模 | 鉄筋コンクリート造 地上10階地下1階建 |
| 管理費(月額) | 45100円～172030円(月額) |
| 修繕積立金(月額) | 7060円～26920円(月額) |
| 修繕積立基金 | 705500円～2691250円(引渡時一括) |
| 売主 | 三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、東急不動産株式会社 |
| 施工会社 | 東急建設株式会社 |
渋谷駅のマンション相場とザ・パークハウス 渋谷南平台の価格考察
今回はザ・パークハウス 渋谷南平台の56.44平米プラン（公式HPで例示されている55-A）をもとに相場比較を行ないます。
ザ・パークハウス 渋谷南平台の最寄り駅である渋谷駅の価格推計では、
渋谷駅から徒歩7分、面積56.44平米で現在の金利水準の場合、推計価格は9540万円と推計できます。
一方でザ・パークハウス 渋谷南平台の56.44平米（公式HPで例示されている55-Aプラン）の実際価格は12490万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して31％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ただ、このクラスのマンションに割高だ割安だという議論は野暮ですね。
いわゆるヴィンテージマンションにもなり得る立地、スケール、仕様ですので、
そのあたりを見越せば推計以上の価値を見出だせる物件だと思います。
お部屋にはノックで開く食洗機といった最新設備も備えており、
都心高級マンションらしい「先進性」を持っているのもおもしろいところ。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。