今回はラシュレ大阪同心の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ラシュレ大阪同心の物件概要
| 名称 | ラシュレ大阪同心 |
|---|---|
| 所在地 | 大阪府大阪市北区同心2丁目7番3(地番) |
| 交通 | JR大阪環状線「天満」駅徒歩5分、東西線「大阪天満宮」駅徒歩9分 |
| Osaka Metro堺筋線「扇町」駅徒歩6分、谷町線「南森町」駅徒歩12分 | |
| 地域・地区 | 商業地域・準防火地域 |
| 総戸数 | 97戸 |
| 間取り | 1LDK～3LDK |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上15階 |
| 敷地面積 | 1251.76m2 |
| バルコニー面積 | 4.98m2～36.32m2 |
| バルコニー(屋根無)面積 | 27.16m2 |
| アルコーブ面積 | 1.25m2～4.63m2 |
| 駐車場 | 16台(月額使用料：21000円・25000円) |
| バイク置場 | 4台(月額使用料：2000円) |
| ミニバイク置場 | 5台(月額使用料：1000円) |
| 駐輪場 | 97台(スライド式57台、傾斜スライド式25台、平面式15台)(月額使用料：100円～300円) |
| 管理会社 | 株式会社長谷工コミュニティ |
| 竣工予定 | 2019年12月下旬 |
| 入居予定 | 2020年1月下旬 |
| 事業主(売主) | 株式会社スナダプロパティ |
| 販売提携(代理) | 株式会社ホームズ |
| 設計・監理 | 一級建築士事務所 スナダ建設株式会社 |
| 施工 | スナダ建設株式会社 |
今回は2つのプランを取り上げます。
天満駅のマンション相場とラシュレ大阪同心の価格考察
今回はラシュレ大阪同心の70.66平米プラン（公式HPで例示されているA）をもとに相場比較を行ないます。
ラシュレ大阪同心の最寄り駅である天満駅の価格推計では、
天満駅から徒歩5分、面積70.66平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4350万円と推計できます。
一方でラシュレ大阪同心の70.66平米（公式HPで例示されているAプラン）の実際価格は5660万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して30％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
天満駅のマンション相場とラシュレ大阪同心の価格考察
今回はラシュレ大阪同心の36平米プラン（公式HPで例示されているC）をもとに相場比較を行ないます。
ラシュレ大阪同心の最寄り駅である天満駅の価格推計では、
天満駅から徒歩5分、面積36平米で現在の金利水準の場合、推計価格は2850万円と推計できます。
一方でラシュレ大阪同心の36平米（公式HPで例示されているCプラン）の実際価格は2690万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して-6％低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。
プランによって割高、割安部屋があることは当たり前。
今回も広いプランは割高、コンパクトプランは割安となりました。
大阪の統計分析をすると面白いのは、東京よりも広さが価格決定に大きく影響与えている点です。
東京の事情を考えると、大阪と比較して、広さよりも駅距離等に比重が傾くのは納得で、個人的には面白い結果でした。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。