持ち家派の狭い思考～給与以外に100万円入っていくる仕組みの実現～

スタイルアクト代表　沖 有人さん、いつものポジショントーク。
ポジショントークなのか本人がわかっていないのか不明ですが、
世の中で広く議論されている「持家VS賃貸」ってとにかく思考の枠が狭いんですよね。

ツイッターの横流しではありますが、ご参考にどうぞ。

こんなにわかりやすいポジショントークも珍しい。一言で言えば、彼の中の狭い世界において彼は正解を言っている。
｢タワマン購入者の9割は儲かった｣残された選択肢は”マイナー路線”だ

・マンションは大体利回り4%。ローン控除と金利の逆ザヤで合計4.5%の利回り商品
→大嘘。なぜならその利回り商品たるマンションのCFを自身が肩代わりしているから。例にある4000万のマンションとして、10年後値下がらない前提で「ローン返済-ローン控除」と「譲渡益」はほぼイーブン。

ここに初期費用と税金と売却諸費用が乗ってくる。つまり、別に何も儲かってない。4000万に対して4.5%の利回り商品…？？は？　OK。次に沖くんが言いたいことはわかる。賃貸との比較だよね。賃貸は払ったら終わり。購入は上記の通り諸費用含めちょいマイナスで実質家賃換算で賃貸に勝る。なるほど。

まあでも4.5%の利回り商品は嘘だよね。そこは認めな？細かいこといえば賃貸の場合、持家購入に必要な頭金を過去10年の株式相場で運用すれば普通に同等以上のパフォーマンスかもとかあるけど、リスクが大きいから万人共通の正解にしやすいのは「値段の下がらないエリアの」持家かもね。ふんふん。

ここで不動産投資について考えよう。「不動産投資は税金が高い」とボソッと言って終わりにしているあたりが世界激狭なんだけど、先の4000万の例で言うと、投資の金利や譲渡益課税を考慮しても、10年後売却で約700万の純増だよ。沖くん税率だけ見て思考停止してませんか？

税率については、持家3000万控除とか住宅ローン控除など持家の優遇税制を並べているけど、この２大優遇って一般的には併用できないよね。そこも言ってあげないといけないんじゃないかな。

住んでるじゃんって？その通り。でも不動産投資の場合は複数戸持てるし、そもそも投資対象利回り4%ってゴミなの。物件選んで投資すれば、売却時どころか期中に給与以外の月百数十万のお金が純増する仕組みになるの。

高い高いと言ってる税金も、無駄金と切り捨てている賃貸の家賃と相殺するミラクルが起きたり、他にも色々なやり方があるの。沖くんは知らないか、知っててもスタイルアクトのためにみんなには言ってないんだろうけど。…っていう話を以前書きました。