以前の記事（※）不動産の出口の考察を行ってきましたが、
不動産の種類により入り口および出口に特徴があります。
ざっくり以下です。
入り口と出口を融資有無と投資種類で整理
あえてMECEにしていませんが、入り口と出口の考察には融資有無と投資種類で整理する必要があります。
| 投資種類 | 入り口 | 出口 |
| 区分投資（融資あり） | 土地評価がほぼされないため、基本的にオーナー与信枠での融資となります。 区分で十分に規模拡大した個人や法人であればプロパーローンでの取扱もなくはないですが、 基本的には誰かの与信枠を利用した投資となります。 |
区分が属する建物全体の解体となれば土地値での出口が可能ですが、 区分なので自らの意思決定のみで当該戦略を取ることができない点に特徴があります。 |
| 築古一棟投資（融資あり） | 融資条件は厳しめ。返済期間が短いのでCFは出しにくいですね。 | 稼働限界時の残債と解体費用が土地値であればCFがそのまま最終収益になります。解体判断も自分でできる点もメリットの一つです。（ここは新築一棟も同じ話） |
| 新築一棟投資（融資あり） | 融資条件良好。ただし、返済期間が不当に長いことで見かけのCFが大きくなり、先述の出口時点のキャッシュアウトが発生する物件もあるので見かけに惑わされてはいけない。 | 築古同様、稼働限界時の残債と解体費用が土地値であればCFがそのまま最終収益になります。解体判断も自分でできる点もメリットの一つです。 |
| 現金投資 | とにかく現金がなくては始まらない。初期段階の持たざる者は手を出せない戦略。 | 銀行借入とのイールドギャップを見る必要なく、 利回りそのものが収益に直結するため、減価償却や市場実勢のバランスでリセールとインカムの合計が最大化するタイミングが出口となります。 |
区分は一等地であれば解体再建築に旨味もあるので資金力があればまとめ上げてプラスに持っていくことも可能ですが、一般的には難しい面があります。
このあたりは投資拡大の大きなヒントですね。