今回はオープンレジデンシア桜新町ガーデンの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
オープンレジデンシア桜新町ガーデンの物件概要
| 所在地 | 東京都世田谷区弦巻4丁目129番9、14（地番） |
|---|---|
| 交通 |
東急田園都市線「桜新町」駅 徒歩9分
東急世田谷線「上町」駅 徒歩11分
|
| 総戸数 | 24戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造地上6階 |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | ■駐車場／4台（月額使用料22,000円）■駐輪場／41台（月額使用料300円～500円）■ミニバイク置場／1台（月額使用料3,000円）■インターネット使用料／1,320円（月額） ■町内会費／100円（月額） |
| 完成時期 | 2019年10月上旬（予定） |
| 入居時期 | 2019年10月下旬（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：区分所有権、建物共用部分：専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託（巡回） |
| 敷地面積 | 721.80㎡ |
| 用途地域 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建築確認番号 | 第H30普及協会00144号 |
| 売主 | 株式会社オープンハウス・ディベロップメント |
| 販売会社 | 株式会社オープンハウス・ディベロップメント（売主） |
| 施工会社 | 株式会社オープンハウス・アーキテクト |
| 管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
桜新町駅のマンション相場とオープンレジデンシア桜新町ガーデンの価格考察
今回はオープンレジデンシア桜新町ガーデンの55.8平米プラン（公式HPで例示されているCt）をもとに相場比較を行ないます。
オープンレジデンシア桜新町ガーデンの最寄り駅である桜新町駅の価格推計では、
桜新町駅から徒歩9分、面積55.8平米で現在の金利水準の場合、推計価格は6216万円と推計できます。
一方でオープンレジデンシア桜新町ガーデンの55.8平米（公式HPで例示されているCtプラン）の実際価格は5798万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して7％低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。
オープンレジデンシア桜新町ガーデンの好況時、不況時の価格考察
オープンレジデンシア桜新町ガーデンが、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：6330万円（実際の売出し価格比でプラス532万円）
不況時：5240万円（実際の売出し価格比でマイナス558万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
今回のプランは物件公式ページにも価格を載せているパンダ部屋にふさわしく割安評価です。
オープンハウスの強みが出ているお部屋ですね。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。