今回はエクセルダイア大森VIの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
エクセルダイア大森VIの物件概要
| 所在地 | 東京都大田区中央二丁目17番8号（住居表示） |
|---|---|
| 交通 |
JR京浜東北・根岸線「大森」駅 徒歩15分
京急本線「平和島」駅 徒歩16分
|
| 総戸数 | 43戸（住居42戸、管理員室1戸） |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造・地上6階建 |
| 駐車場 | 空き：7台 18000円 ～ 21000円 |
| その他、共有施設等 | ■駐車場：敷地内に10台設置（機械式9台・平置式1台）＜月額使用料 未定＞ ■バイク置場：敷地内に6台設置＜月額使用料 未定＞ ■自転車置場：敷地内に84台設置＜月額使用料 未定＞ |
| 完成時期 | 2018年12月下旬 |
| 入居時期 | 即時 |
| 分譲後の権利形態 | 敷地は専有面積割合による所有権の共有。建物の専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有。 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託（管理員通勤方式） |
| 敷地面積 | 1492.85㎡(登記簿)、1,490.80㎡(実測) |
| 用途地域 | 第一種住居地域 |
| 建築確認番号 | HPA-17-07012-1号（平成29年9月15日付） |
| 売主 | 東邦ハウジング株式会社 |
| 販売会社 | 東邦ハウジング株式会社（売主） |
| 施工会社 | 第一建設工業株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
大森駅のマンション相場とエクセルダイア大森VIの価格考察
今回はエクセルダイア大森VIの67.5平米プラン（公式HPで例示されているE）をもとに相場比較を行ないます。
エクセルダイア大森VIの最寄り駅である大森駅の価格推計では、
大森駅から徒歩15分、面積67.5平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5480万円と推計できます。
一方でエクセルダイア大森VIの67.5平米（公式HPで例示されているEプラン）の実際価格は5310万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して3％低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。
エクセルダイア大森VIの好況時、不況時の価格考察
エクセルダイア大森VIが、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：5617万円（実際の売出し価格比でプラス307万円）
不況時：4617万円（実際の売出し価格比でマイナス693万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。