ザ・グランプルーヴ上馬の価格考察(駒沢大学駅のマンション相場との比較)

今回はザ・グランプルーヴ上馬の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

ザ・グランプルーヴ上馬の物件概要

物件名 ザ・グランプルーヴ上馬
所在地 東京都世田谷区上馬1丁目607-4、11、12(地番)
交通 東急田園都市線「駒沢大学」駅徒歩6分
東急田園都市線「三軒茶屋」駅徒歩12分
地域・地区 市街化区域・商業地域・防火地域
敷地面積 326.63㎡
建物・延床面積 (建築面積)225.17㎡・(延床面積)2451.31㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上14階建
総戸数 38戸(コネクトプラン採用時最小35戸)
駐車場 駐車場/3台(平置駐車場2台、福祉用駐車場1台)
バイク置き場 2台
建物完成予定 平成31年8月下旬予定
引渡予定 平成31年8月下旬予定
管理会社 株式会社シノケンアメニティ
売主 株式会社プロパスト
設計・監理会社 株式会社四季建築設計事務所
施工会社 株式会社シミズ・ビルライフケア

駒沢大学駅のマンション相場とザ・グランプルーヴ上馬の価格考察

今回はザ・グランプルーヴ上馬の35.04平米プラン(公式HPで例示されているB)をもとに相場比較を行ないます。

ザ・グランプルーヴ上馬の最寄り駅である駒沢大学駅の価格推計では、
駒沢大学駅から徒歩6分、面積35.04平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4280万円と推計できます。
一方でザ・グランプルーヴ上馬の35.04平米(公式HPで例示されているBプラン)の実際価格は4160万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して-3%低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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