ガーラ・レジデンス船堀の価格考察(船堀駅のマンション相場との比較)

今回はガーラ・レジデンス船堀の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

ガーラ・レジデンス船堀の物件概要

所在地 東京都江戸川区東小松川2丁目3984番1外2筆(地番)、東京都江戸川区東小松川2丁目32番以下未定(住居表示)
交通
都営新宿線「船堀」駅 徒歩19分
JR総武線「新小岩」駅からバス14分「東小松川二丁目」バス停徒歩2分
総戸数 49戸
構造および階数 鉄筋コンクリート造 地上9階建
駐車場
施設費用、償却費 ■駐輪場:敷地内に98台(使用料:300円/月、登録料:2,000円/一括) ■駐車場:敷地内に17台(機械式15台、平置2台[内身障者用1台])(使用料:13,000円~18,000円/月) ■バイク置場:敷地内に3台(使用料:2,000円/月、登録料:2,000円/一括)■インターネットサービス利用料(月額):990円■オンライン防犯警備料(月額):880円(一部住戸のみ)
完成時期 2020年2月下旬(予定)
入居時期 2020年2月下旬(予定)
分譲後の権利形態 土地:各戸専有面積割合による所有権の共有、建物:(専有部分)区分所有権:(共用部分)各戸専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し管理会社に業務を委託
敷地面積 1,569.76㎡(実測)、1,569.80㎡(登記簿)、1,564.84㎡(建築確認対象面積)
用途地域 第一種住居地域・近隣商業地域、準防火地域・防火地域、第三種高度地区
建築確認番号 GEA1811-10071(2018年5月1日付)GEA1811-10071V1(2018年8月8日付)
売主 株式会社エフ・ジェー・ネクスト
販売会社 株式会社エフ・ジェー・ネクスト(売主)
施工会社 不二建設株式会社
管理会社 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ

船堀駅のマンション相場とガーラ・レジデンス船堀の価格考察

今回はガーラ・レジデンス船堀の65.3平米プラン(公式HPで例示されているGg)をもとに相場比較を行ないます。

ガーラ・レジデンス船堀の最寄り駅である船堀駅の価格推計では、
船堀駅から徒歩19分、面積65.3平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3660万円と推計できます。
一方でガーラ・レジデンス船堀の65.3平米(公式HPで例示されているGgプラン)の実際価格は3550万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して3%低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。

ガーラ・レジデンス船堀の好況時、不況時の価格考察

ガーラ・レジデンス船堀が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時:3740万円(実際の売出し価格比でプラス190万円)
不況時:3110万円(実際の売出し価格比でマイナス440万円)
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする