新規物件購入~昨年に続き楽待、健美家!地銀プロパー融資獲得~

twitterで話題にしていましたが、このたび新規物件にありつくことができました。
前回は迅速に動いて買付1番手でしたが、今回は3~4番手。それでも買えたのが、物件のポテンヒット的な「立ち位置」にあります。

上記のツイートのとおり、最近の厳しい融資情勢、頭金の水準の高さから、良い物件が目の前にあっても中々手が出ないというおもしろい事象が発生していて、
今回はまさにその物件を融資勝ち取って取得する形です。

この手の物件は最近ちらほら楽待、健美家などで確認できます。
この物件ではないですが、福岡のど真ん中で買えば即含み益的なアパートが未だに残っていたりして、非常に特殊な時期だなと感じる次第です。

ちなみに、この状況が長く続くとどうなると思いますか?
物件価格が落ちていく?確かに落ちるかもしれません。ですが、一つ忘れてはいけないことが起こります。
良い立地の物件が引っ込みます。
これ結構大事で、今までは持っててよし、売ってよしの物件も「売ってよし」を重視する人が売りに出していたわけです。
そこに融資情勢の悪化が到来し、現に売ろうとしても価格を下げないと売れない場合、
それでも売りたい物件(どちらかというと微妙な物件)は価格を下げて売られ、
それなら売りたくない、売らなくても良い物件は出てこなくなります。

もちろん、良い物件でもどうしても売りたい場合は価格を下げて売るわけですが、
やはり出物は少なくなります。

これは、闇クマのように好立地で多少利回りに目をつぶる戦略を取っている投資家にとってはやや不利な状況といえるでしょう。
その意味で、今回物件取得できたのは非常に大きいことです。
この物件を取得すると自己資金は一時的に出ていくので、自己資金の面でも、今後の状況を監視する意味でもしばらくは静観ですね。

地銀の融資を獲得

今回の物件はいわゆるプロパー融資であり、地銀さんへ物件持ち込みして融資を獲得しました。
これを以って、「サラリーマン年収のX倍まで貸す」というリーマン融資の世界から一歩踏み出し、
事業として銀行から融資される状態になったわけです。
この点も、今回の案件は闇クマの不動産投資における大きな前進となりました。

物件のスペック

物件のスペックに参りましょう。
・三大都市圏の中心部に電車で5分以内(というか、中心部に所在。)
・駅徒歩5分以内
・1日乗降数十万ほどの駅
・利回り8%~10%
・再建築可能
・築浅
・実勢土地値+再建築価格>物件価格(そのくらい地価高騰しているエリアですし、築浅)

今回はとにかく立地が良いです。
この好立地で案件の精査をしていて気付いたことがあります。
今流行している「土地から新築の弱点」です。
今回の物件は、「実勢土地値+再建築価格>物件価格」であると記載しました。
この時点でわかる勘の良い方もいらっしゃると思いますが、
闇クマが今回取得した物件は、土地から新築では絶対に手に入らないということです。
このあたりの話は別の機会に詳しく記載することにします。

今までの物件取得記事は以下です。
前回の物件
前々回の物件

利回りはいわゆるプロ大家さん的にはあり得ない低さかもしれませんね。
ただ、不動産投資の王道って何でしょう。
寝てれば賃貸がつく立地に土地を持ち、建物建築費のみを超絶低金利で借りてまわすことです。
つまり、超都心に土地を持つ地主こそ最も王道なわけです。
まずはそれを忘れないでください。
上記の物件を普通のサラリーマンが金利4%で借りたらそりゃあ死にます。
ただ、1%台で借りられたら、全然回せます。王道に近いことができるわけです。

耐用年数オーバーの築古木造を自分でリフォームして利回り20%!なんて邪道です。
ここでしっかり言っておきたいですが、「邪道が悪い」わけでも「邪道が間違っている」わけでもありません。
邪道になるほど難易度と手間とリスクが増すと言っています。

さらに言えば、今後の日本の動きを考えると、やはり好立地に物件を持つことが非常に重要です。
これはかなり重要な観点で、郊外の物件を今時点で土地値で購入したとして、それは成功なのでしょうかという話です。
不動産投資、特に一棟投資において土地値は重要な要素ですし、皆さんもその観点はある程度持っているのですが、
どうも「今時点」に固執した考えの人もいます。
だって売るのはもっと先ですよね?もっと先に土地値がどうなっているかが大事であって、乱暴に言えば今の土地値なんてどうでも良いんですよ。
不動産投資は長期的な投資ですから、このあたりもしっかり念頭に入れる必要があります。
今回の物件は、その意味で長期的な安定経営と盤石な出口を実現できるものと判断しています。

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