今回はガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の物件概要
| 所在地 | 神奈川県横浜市保土ケ谷区峰沢町88番5、88番123（地番）、神奈川県保土ケ谷区峰沢町88番地以下未定（住所） |
|---|---|
| 交通 |
JR東海道本線「横浜」駅（西口）よりバス9分「片倉町入口」バス停徒歩1分
横浜市営地下鉄ブルーライン「三ツ沢上町」駅 徒歩10分
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| 総戸数 | 49戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造 地上6階地下1階建 |
| 駐車場 | – |
| 施設費用、償却費 | ■駐輪場:敷地内に98台(使用料:未定/月額、登録料:未定/一括) ■駐車場:敷地内に機械式22台(使用料:未定/月) ■バイク置場:敷地内に4台(使用料:未定/月、登録料:未定/一括)■インターネットサービス利用料(月額):未定■オンライン防犯警備料(月額):未定(一部住戸のみ) |
| 完成時期 | 2020年9月中旬（予定） |
| 入居時期 | 2020年9月中旬（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 土地:各戸専有面積割合による所有権の共有、建物:(専有部分)区分所有権:(共用部分)各戸専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を設立し管理会社に業務を委託 |
| 敷地面積 | 2,217.89㎡(実測)、2,213.35㎡(登記簿) |
| 用途地域 | 第一種低層住居専用地域・準住居地域、準防火地域、第1種高度地区・第4種高度地区 |
| 建築確認番号 | 第H30普及協会00180号（平成30年12月27日付） |
| 売主 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト、三信住建株式会社 |
| 販売会社 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト（売主・販売代理） |
| 施工会社 | 馬淵建設株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社エフ・ジェー・コミュニティ |
三ツ沢上町駅のマンション相場とガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の価格考察
今回はガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の57.48平米プラン（公式HPで例示されているDｇ）をもとに相場比較を行ないます。
ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の最寄り駅である三ツ沢上町駅の価格推計では、
三ツ沢上町駅から徒歩10分、面積57.48平米で現在の金利水準の場合、推計価格は2830万円と推計できます。
一方でガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の57.48平米（公式HPで例示されているDｇプラン）の実際価格は3900万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して38％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢の好況時、不況時の価格考察
ガーラ・レジデンス横浜三ツ沢が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：2890万円（実際の売出し価格比でマイナス1010万円）
不況時：2370万円（実際の売出し価格比でマイナス1530万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
この物件のこのプランは、さすがに高すぎますね。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。