リムテラス四谷の価格考察(曙橋駅のマンション相場との比較)

今回はリムテラス四谷の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

リムテラス四谷の物件概要

所在地 東京都新宿区四谷坂町6-5(住居表示)
交通 都営新宿線「曙橋」駅 徒歩6分
JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線・南北線「四ツ谷」駅 徒歩9分
用途地域 第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域
防火指定 準防火地域
その他区域 第2種高度地区
建ぺい率 60%
容積率 160%(300%)
総戸数 10戸
構造・規模 鉄骨造(薄板軽量形鋼造) 地上3階建
事業主 株式会社 エルプラス
売主 日本中央不動産 株式会社
販売提携(媒介) 日本中央不動産レジデンシャル 株式会社
施工 イトーピアホーム 株式会社
管理会社 株式会社 ガイアフィールド
管理形態 一部委託
分譲後の権利形態 土地:敷地権(所有権) 建物:区分所有権
設計図書閲覧場所 株式会社 エルプラス
竣工予定 竣工済(平成30年9月6日)

曙橋駅のマンション相場とリムテラス四谷の価格考察

今回はリムテラス四谷の67.23平米プラン(公式HPで例示されている103号室)をもとに相場比較を行ないます。

リムテラス四谷の最寄り駅である曙橋駅の価格推計では、
曙橋駅から徒歩6分、面積67.23平米で現在の金利水準の場合、推計価格は7230万円と推計できます。
一方でリムテラス四谷の67.23平米(公式HPで例示されている103号室プラン)の実際価格は6980万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して-3%低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。

この物件はテラスハウスであり、通常のマンションとは色々異なる点があります。
イメージはマンションというより連棟の一戸建てで、本プランも2F建てです。
1Fの面積は34.96㎡、2Fの面積は32.27㎡であり、このあたりもマンションの感覚と異なるでしょう。
また、本物件には専用の庭が存在します。まさに都心に一戸建てを得るイメージです。
このあたり、マンション志向か一戸建て志向かの選好で選択は変わってくるかと思います。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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