今回はクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの物件概要
| 所在地 | 東京都中央区湊一丁目14-1他（地番） |
|---|---|
| 交通 |
ＪＲ京葉線「八丁堀」駅 徒歩3分
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線「新富町」駅 徒歩7分
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| 総戸数 | 33戸（販売対象住戸21戸、事業協力者住戸2戸、会員分譲住戸10戸）他に、管理室1戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造 地上12階建 |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | ■自転車置場：47台（平置式：7台（うち1台は事業協力者の専用使用）、2段式：上段固定ラック19台、下段固定ラック5台、下段スライドラック16台［月額使用料：未定］ |
| 完成時期 | 2020年7月下旬（予定） |
| 入居時期 | 2020年8月下旬（予定） |
| 分譲後の権利形態 | 敷地：専有面積割合による所有権の共有、建物：[専有部分]区分所有権 [共用部分]専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を結成し管理会社に委託（予定） |
| 敷地面積 | 321.07㎡(建築確認対象面積295.57㎡) |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 建築確認番号 | 第BVJ-TOK18-10-0738号（平成30年12月26日付）、第BVJ-TOK18-11-0738号（令和元年5月28日付） |
| 売主 | 伊藤忠都市開発株式会社 |
| 販売会社 | 伊藤忠ハウジング株式会社（代理） |
| 施工会社 | 株式会社佐藤秀 |
| 管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 |
八丁堀駅のマンション相場とクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの価格考察
今回はクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの62.85平米プラン（公式HPで例示されているA）をもとに相場比較を行ないます。
クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの最寄り駅である八丁堀駅の価格推計では、
八丁堀駅から徒歩3分、面積62.85平米で現在の金利水準の場合、推計価格は6500万円と推計できます。
一方でクレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの62.85平米（公式HPで例示されているAプラン）の実際価格は8650万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して33％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoの好況時、不況時の価格考察
クレヴィア東京八丁堀 Chuo Minatoが、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：6560万円（実際の売出し価格比でマイナス2090万円）
不況時：5320万円（実際の売出し価格比でマイナス3330万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
やり過ぎです。周辺相場からかけ離れて高いので、中古市場で苦労するでしょう。
これがランドマーク性の高い、「おれが価格だ！」といったマンションであれば、むしろ相場を作る側として周辺相場を引き上げる効果があるのですが、
当物件にそれほどのインパクトがあるとは思えない中で、割高すぎる印象です。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。