今回はパークホームズ日本橋橘町の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
パークホームズ日本橋橘町の物件概要
予定販売価格 4,700万円台～11,900万円台（100万円単位）
間取り 1LDK・3LDK
専有面積 40.05㎡～76.02㎡
総戸数 80戸（他に店舗1区画）
敷地面積 678.63㎡ （他に私道負担158㎡×4/76有り）
竣工時期 2020年9月下旬竣工予定
入居時期 2020年10月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上13階建
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 商業地域
土地権利／借地権種類 所有権
駐車場 総戸数 80戸 に対して 敷地内機械式 16台 敷地内平面 1台（総戸数80戸の他店舗1区画も対象に含まれます）
施工会社 川口土木建築工業株式会社
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
＜売主・販売代理＞三井不動産レジデンシャル株式会社
東日本橋駅のマンション相場とパークホームズ日本橋橘町の価格考察
今回はパークホームズ日本橋橘町の40.05平米プラン（公式HPで例示されているF-40）をもとに相場比較を行ないます。
パークホームズ日本橋橘町の最寄り駅である東日本橋駅の価格推計では、
東日本橋駅から徒歩3分、面積40.05平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3980万円と推計できます。
一方でパークホームズ日本橋橘町の40.05平米（公式HPで例示されているF-40プラン）の実際価格は4750万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して19％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
高すぎですね。
日本橋地区は人気ですが、そのなかでも東日本橋や小伝馬町は供給も多いエリアでつかむには少々不安です。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。