今回は日本橋浜町ダイヤレジデンスの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
日本橋浜町ダイヤレジデンスの物件概要
| 所在地 | 東京都中央区日本橋浜町2丁目56番地8（地番） |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩7分／ |
| 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩6分／ | |
| 都営新宿線「浜町」駅徒歩3分 | |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 総戸数 | 61戸(非分譲住戸34戸含む) |
| 敷地面積 | 446.53㎡（135.07坪） |
| 建築面積 | 362.14㎡（109.54坪） |
| 構造 | 地上14階・地下1階 |
| 駐車場 | 機械式9台(非分譲住戸優先権付7台含む) |
| 月額使用料:35000円 | |
| 駐輪場 | 敷地内71台(レンタサイクル5台含む) |
| バイク置場 | 2台 |
| 建物竣工時期 | 2020年9月下旬（予定） |
| 入居開始時期 | 2020年10月下旬（予定） |
| 売主 | 日鉄興和不動産株式会社 |
| 設計・監理 | 株式会社UG都市建築 一級建築士事務所 |
| 施工会社 | 株式会社川村工営 |
| 管理会社 | 株式会社日鉄コミュニティ |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 |
| 分譲後の権利形態 | 敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有 |
今回は2つのプランを取り上げます。
人形町駅のマンション相場と日本橋浜町ダイヤレジデンスの価格考察
今回は日本橋浜町ダイヤレジデンスの41.9平米プラン（公式HPで例示されているC）をもとに相場比較を行ないます。
日本橋浜町ダイヤレジデンスの最寄り駅である人形町駅の価格推計では、
人形町駅から徒歩7分、面積41.9平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5147万円と推計できます。
一方で日本橋浜町ダイヤレジデンスの41.9平米（公式HPで例示されているCプラン）の実際価格は5703万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して11％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
人形町駅のマンション相場と日本橋浜町ダイヤレジデンスの価格考察
今回は日本橋浜町ダイヤレジデンスの72.26平米プラン（公式HPで例示されているE）をもとに相場比較を行ないます。
日本橋浜町ダイヤレジデンスの最寄り駅である人形町駅の価格推計では、
人形町駅から徒歩7分、面積41.9平米で現在の金利水準の場合、推計価格は7099万円と推計できます。
一方で日本橋浜町ダイヤレジデンスの41.9平米（公式HPで例示されているEプラン）の実際価格は9566.7159万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して35％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
界隈の一部の人が推す物件ではありましたが、
推計ベースだとお高いですね。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。