今回はジオ文京春日の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ジオ文京春日の物件概要
| 所在地 | 東京都文京区春日2丁目96-12他 6筆 |
|---|---|
| 交通 |
東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩10分
|
| 総戸数 | 34戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建（建築基準法上は地下1階地上4階建） |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | ■駐車場：平面6台(内、来客用駐車場(バリアフリー対応)1台) 月額使用料：33,000円～35,000円 ■自転車置場：53台(平面式：13台、スライドラック式：40台) 月額使用料：200円～500円 ■ミニバイク置場：4台 月額使用料：2,000円 ■トランクルーム：5区画（月額使用料：400円・500円） |
| 完成時期 | 2019年12月下旬(予定) |
| 入居時期 | 2020年1月下旬(予定) |
| 分譲後の権利形態 | 土地：専有面積割合による所有権の共有、建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託(通勤予定) |
| 敷地面積 | 1,269.27㎡ |
| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域 |
| 建築確認番号 | 第UHEC建確300105号(平成30年5月31日付) |
| 売主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
| 販売会社 | 伊藤忠ハウジング株式会社（代理） |
| 施工会社 | 村中建設株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社阪急阪神ハウジングサポート |
茗荷谷駅のマンション相場とジオ文京春日の価格考察
今回はジオ文京春日の54.58平米プラン（公式HPで例示されているD）をもとに相場比較を行ないます。
ジオ文京春日の最寄り駅である茗荷谷駅の価格推計では、
茗荷谷駅から徒歩10分、面積54.58平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5690万円と推計できます。
一方でジオ文京春日の54.58平米（公式HPで例示されているDプラン）の実際価格は6466万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して14％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ジオ文京春日の好況時、不況時の価格考察
ジオ文京春日が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：5700万円（実際の売出し価格比でマイナス766万円）
不況時：4870万円（実際の売出し価格比でマイナス1596万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。