今回はＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの物件概要
| 所在地 | 東京都中央区月島１丁目５０００番 他（地番） |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩2分 都営地下鉄大江戸線「月島」駅 徒歩2分 |
| 総戸数 | 503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸） |
| 入居時期 | 2021年4月上旬入居予定 ※2019年3月10日以前に不動産売買契約を締結済の住戸につきましては、入居時期が2021年1月下旬となります。 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造地上32階地下1階 |
月島駅のマンション相場とＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの価格考察
今回はＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの40.56平米プラン（公式HPで例示されている41Dwn）をもとに相場比較を行ないます。
ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの最寄り駅である月島駅の価格推計では、
月島駅から徒歩2分、面積40.56平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4789万円と推計できます。
一方でＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤの40.56平米（公式HPで例示されている41Dwnプラン）の実際価格は5135万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して7％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
エリア全体推計から7%高いものの、本物件は月島駅のNo1マンションであるキャピタルゲートプレイスにひけを取らないランドマーク性を有しており、悪くない価格水準だと考えます。
気になる点としてはエレベーター快適性の低さです。低層用が1基あたり約151戸、高層用が1基あたり約116戸と、特に低層用が苦しいですね。
エレベーターの乗り合わせや待機時間の小さなストレスは人によっては大きくQOLに影響します。
いわゆる「タワマンの嫌なところ」が出る面ですので、留意したほうが良いでしょう。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。