今回はクレストプライムタワー芝の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
クレストプライムタワー芝の物件概要
| 所在地 | 東京都港区芝1丁目124番1号他（地番） |
|---|---|
| 交通 |
ＪＲ山手線・京浜東北線「浜松町」駅 徒歩6分
都営大江戸線・浅草線「大門」駅 徒歩6分
都営三田線「芝公園」駅 徒歩7分
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| 総戸数 | 483戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造・一部鉄骨造 地上39階・地下2階・塔屋1階 |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | 駐車場／161台収容（ピット式昇降横行4段方式48台・タワーパーキング112台・平置（身障者用）1台/月額使用料39,000円～52,000円） 駐輪場／484台収容（建物内/月額使用料200円～400円） バイク置場／14台収容（建物内/月額使用料5,000円） |
| 完成時期 | 竣工済（2007年8月） |
| 入居時期 | 即入居可 |
| 分譲後の権利形態 | 敷地:区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有、建物:専有部分は区分所有権、共用部分は持分割合による所有権の共有 |
| 管理形態 | 常駐管理（24時間有人管理） |
| 敷地面積 | 4,874.57㎡ |
| 用途地域 | 都市計画区域内、 市街化区域、商業地域、防火地域 |
| 建築確認番号 | 完成済のため省略 |
| 売主 | 株式会社ゴールドクレスト 〒100-0004 東京都千代田区大手町2-1-1 TEL03-3516-8787 国土交通大臣 (4)第5715号 (一社)不動産協会会員 (一社)全国住宅産業協会会員 (公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 |
| 販売会社 | 株式会社ゴールドクレスト住宅販売（代理） |
| 施工会社 | 清水建設株式会社 |
| 管理会社 | 株式会社ゴールドクレストコミュニティ |
浜松町駅のマンション相場とクレストプライムタワー芝の価格考察
今回はクレストプライムタワー芝の41.32平米プランをもとに相場比較を行ないます。
クレストプライムタワー芝の最寄り駅である浜松町駅の価格推計では、
浜松町駅から徒歩6分、面積41.32平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4590万円と推計できます。
一方でクレストプライムタワー芝の41.32平米の実際価格は5498万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して20％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
クレストプライムタワー芝の好況時、不況時の価格考察
クレストプライムタワー芝が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：4750万円（実際の売出し価格比でマイナス748万円）
不況時：3800万円（実際の売出し価格比でマイナス1698万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
言わずとしれた竣工2007年の売れ残り・・・もとい長期販売戦略のマンションです。
最近のマンション高騰で、築年数が経過しているものの未入居ということで新築検討層を横から奪う形でうまくさばいているようです。
築11年でも未入居ですし、タワーマンションとしての存在感はあるので、検討層には目に優しい価格にも映るので違和感のない現象ですが、
冷静に築年数等考慮するとどうも割高感は否めないですね。。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。