不動産資産の拡大を目指すなら「早く」始めるべき理由

不動産投資の市況は活況で、サラリーマン投資家にとって「今から始める」のはかなり厳しいものとなってきています。
それでも、不動産投資はできるだけ早く始めたほうが良いです。理由を簡単にあげます。

①機会損失を避けるため

要するに5年間待ってたら、その間の収益ゼロですよねという話。
A：今すぐ年間50万円のキャッシュフローを得る物件購入
B：今すぐ年間100万円のキャッシュフローを得る物件購入
C：5年後に年間150万円のキャッシュフローを得る物件購入

諸条件を同一と仮定すれば、キャッシュフローの面でAよりBが良いのは当然ですが、
では最もキャッシュフローの大きいCが最善でしょうか。
答えはNO。5年間待って年間150万円のキャッシュフローを得る選択の裏には、
今すぐに年間50万円のキャッシュフローを得る物件を5年間運用した自分がいます。
5年後の段階ではキャッシュで250万、経験、スキルでの差も出ているでしょう。

こうした機会損失を避ける意味でも、初動は早ければ早いほど良いです。
市況の高まりを受けた様子見は、ある程度資産拡大済みで戦略的な判断として選択することに問題はないですが、
規模拡大のフェーズ、特に「まだ物件を持っていない」場合においては、さっさと取得した方が良いです。

②融資条件が良い状態で経営するため

上記機会損失とも関連しますが、融資の面での機会損失もあります。
不動産投資をする際、多くの人は借入を起こして不動産を取得します。
融資条件のポイントは金利と借入年数です。
金利は低いほど良くて、借入年数は実は一概には言えないですが一般に長いほうが良いです。
ここでポイントとなるのは借入年数の方です。
借入年数は、「物件の耐用年数」と「人間の耐用年数」で決まります。
物件の耐用年数はご存知の通り、RCで47年、木造15年等、構造で決まります。
人間の耐用年数とはなんでしょう。寿命です。
多くの金融機関では、最終返済時の年齢が80歳未満であるように借入年数を定めます。

つまり、個人借入の場合、年齢30歳と50歳では同じ物件を手にするにあたって、
借入年数が異なる場合があるのです。

こうなってくると物件選定の範囲が変わってきますし、
何より50歳からだと何がしたいんだというところです。

豊富な預金残高だけではなく、若さを武器にすることができるという意味で、
早ければ早いほど（若ければ若いほど）有利なわけです。

③出口と入口の循環を生むべきだから

不動産投資で得られる利益にはインカムゲインとキャピタルゲインがあります。
インカムゲインは毎月の家賃収入から経費を除いた利益であり、
キャピタルゲインは物件売却時の残債と物件売却価格との差による利益です。
（減価償却累計額も関わってきますが議論の範囲外なので割愛）
例を上げるために、①の例を再掲します。
A：今すぐ年間50万円のキャッシュフローを得る物件購入
B：今すぐ年間100万円のキャッシュフローを得る物件購入
C：5年後に年間150万円のキャッシュフローを得る物件購入

A、Bの選択をとった場合、5年間の収入に加え、物件を売却するという選択肢が常に存在します。
金利2%、期間30年でローンを起こしている場合、5年後には残債が13%ほど減っています。
物件価格の下落率を差し引いた額がキャピタルゲインとして大きく手元に残るわけです。
もちろん、物件価格はその時のマクロ市況に左右されるので、売らないという選択肢もあります。

このあたりの出口と入口の組み合わせを循環させて規模を拡大していき、
経営基盤を確固たるものにしていくのが、資産拡大の大きなポイントです。