今回はウエリス世田谷砧の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ウエリス世田谷砧の物件概要
所在地 東京都世田谷区砧一丁目21番18号（住居表示）
交通 小田急小田原線「祖師ヶ谷大蔵」駅（南口）より徒歩15分
総戸数 182戸
構造･階数 鉄筋コンクリート造・地上10階建
設計･監理 株式会社長谷工コーポレーション
施工 株式会社長谷工コーポレーション
敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
用途地域 第二種住居地域
管理形態 管理組合結成後、エヌ・ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社に管理委託（通勤）
駐車場 （総戸数に対して）86台（機械式85台、車椅子利用者用1台）［月額使用料：18,500円～22,000円］
自転車置場 （総戸数に対して）364台（サイクルポート12区画、ラック式340台）［月額使用料：200円〜600円］
バイク置場 （総戸数に対して）10台［月額使用料：4,000円］
売主・広告主
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
三菱地所レジデンス株式会社
東急不動産株式会社
株式会社長谷工コーポレーション
販売提携（代理） 株式会社長谷工アーベスト
販売提携（媒介） 三菱地所レジデンス株式会社
広告主の事務所／電話番号 「ウエリス世田谷砧」現地販売センター／0120-009-182
祖師ヶ谷大蔵駅のマンション相場とウエリス世田谷砧の価格考察
今回はウエリス世田谷砧の75.58平米プラン（公式HPで例示されているBD）をもとに相場比較を行ないます。
ウエリス世田谷砧の最寄り駅である祖師ヶ谷大蔵駅の価格推計では、
祖師ヶ谷大蔵駅から徒歩15分、面積75.58平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5650万円と推計できます。
一方でウエリス世田谷砧の75.58平米（公式HPで例示されているBDプラン）の実際価格は6770万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して20％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ちょっと高すぎるかな・・・
世田谷×大規模×自然、住環境重視の方には刺さるかもしれないですが、
周辺相場と比較したときに乖離しすぎているし、本物件がランドマークになり得るかというとそうでもない気がします。
あくまで近隣の方々にはインパクトを与えられると思いますが、そびえ立つような格好にはならないですし、
エリアの中心的な物件かというとそうはならないかなと。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。