ルフォンリブレ大島の価格考察(大島駅のマンション相場との比較)

今回はウエリス世田谷砧の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

ウエリス世田谷砧の物件概要

名称 ルフォンリブレ大島
所在地(地番) 東京都江東区大島4丁目124-15他(地番)
交通 都営地下鉄新宿線急行停車駅「大島」駅より徒歩4分、「西大島」駅より徒歩6分
JR総武線「亀戸」駅より徒歩14分
総戸数 65戸(事業協力者住戸7戸含む)
用途地域 商業地域
敷地面積 590.09 m2(私道部分13.19㎡含む)
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地上14階
駐車場 6台[平置き5台(内、事業協力者住戸用1台含む)、身障者用1台] 月額使用料:29,000 円~30,000 円
バイク置場 7台  月額使用料:2,000 円
駐輪場 84台  月額使用料:200 円・300 円
分譲後の権利形態 敷地:区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物:(専有部分)区分所有権、(共用部分)区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物完成 2020年1月下旬予定
お引渡し 2020年2月下旬予定
売主 株式会社サンケイビル
設計・監理 株式会社三輪設計 東京本社
施工 株式会社鍜治田工務店


今回は2つのプランを取り上げます。

大島駅のマンション相場とルフォンリブレ大島の価格考察

今回はルフォンリブレ大島の28.15平米プラン(公式HPで例示されているA)をもとに相場比較を行ないます。

ルフォンリブレ大島の最寄り駅である大島駅の価格推計では、
大島駅から徒歩4分、面積28.15平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3020万円と推計できます。
一方でルフォンリブレ大島の28.15平米(公式HPで例示されているAプラン)の実際価格は2650万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して-12%低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。

大島駅のマンション相場とルフォンリブレ大島の価格考察

今回はルフォンリブレ大島の62.87平米プラン(公式HPで例示されているE)をもとに相場比較を行ないます。

ルフォンリブレ大島の最寄り駅である大島駅の価格推計では、
大島駅から徒歩4分、面積62.87平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4300万円と推計できます。
一方でルフォンリブレ大島の62.87平米(公式HPで例示されているEプラン)の実際価格は6000万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して40%高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。

あるプランに戦略上価格のしわ寄せをしているタイプのマンションですね。
今回の物件はファミリータイプへのしわ寄せで、都心の物件価格に見慣れてしまった層を取り込むつもりでしょうか。
一方、面積の小さいプランは割安方向であり、若い単身世代が投資目線で取得する選択は良いかもしれません。
※もちろん闇クマとしては、自己居住用よりも儲かる賃貸用不動産投資を推しますが。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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