今回はベルジェンド西日暮里グランセルサスの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ベルジェンド西日暮里グランセルサスの物件概要
名称 ベルジェンド西日暮里グランセルサス
所在地 東京都荒川区西日暮里1丁目10番 6、10、11、12（地番）
交通 JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩11分
東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩10分
京成本線「新三河島」駅徒歩1分
日暮里舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩9分
JR常磐線快速（上野東京ライン）「三河島」駅徒歩9分
敷地面積 260.86㎡（実測面積）
建築面積 151.57㎡
建築延床面積 1300.39㎡（容積対象外206.68㎡含む）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上10階建て
総戸数 26戸（他に管理室１戸）
住戸専有面積 30.05㎡～55.07㎡
バルコニー面積 4.76㎡～10.08㎡
ルーフバルコニー面積 14.28㎡
駐車場 平置駐車場：1台
自転車置場 平置ラック式：35台
バイク置場 2台
販売価格 2,400万円台～5,000万円台（予定）
管理会社 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有
売主 株式会社ベルフラッツ
設計・監理 株式会社ベルフラッツ一級建築士事務所
デザイン監修 株式会社ビーズコンセプション一級建築士事務所
施工会社 株式会社リンク・トラスト
完成予定 平成31年1月下旬
入居予定 平成31年2月下旬
西日暮里駅のマンション相場とベルジェンド西日暮里グランセルサスの価格考察
今回はベルジェンド西日暮里グランセルサスの55.07平米プラン（公式HPで例示されているA）をもとに相場比較を行ないます。
ベルジェンド西日暮里グランセルサスの最寄り駅である西日暮里駅の価格推計では、
西日暮里駅から徒歩11分、面積55.07平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4380万円と推計できます。
一方でベルジェンド西日暮里グランセルサスの55.07平米（公式HPで例示されているAプラン）の実際価格は4990万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して14％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。