今回はASDEUR 日本橋人形町の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ASDEUR 日本橋人形町の物件概要
| 物件名 | アスデュール日本橋人形町 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区日本橋堀留町二丁目10番9、13（地番） |
| 交通 | 東京メトロ日比谷線・都営浅草線「人形町」駅徒歩2分 |
| 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩7分 | |
| 東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅徒歩7分 | |
| 都営新宿線「馬喰横山」駅徒歩7分 | |
| 都営浅草線「東日本橋」駅徒歩7分 | |
| 都営新宿線「浜町」駅徒歩9分 | |
| JR総武線快速「馬喰町」駅徒歩9分 | |
| JR総武線快速「新日本橋」駅徒歩11分 | |
| 東京メトロ銀座線・半蔵門線「三越前」駅徒歩12分 | |
| 東京メトロ銀座線・東西線・都営浅草線「日本橋」駅徒歩13分 | |
| 東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩14分 | |
| JR山手線他「東京」駅徒歩20分 | |
| 総戸数 | 27戸 |
| 敷地面積 | 244.40㎡ |
| 地域・地区 | 商業地域・防火地域 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上12階建 |
| 間取り | 1DK～3LDK |
| 専有面積 | 36.85㎡～77.90㎡ |
| 自転車置場 | 39台（月額使用料：100円・200円） |
| ミニバイク置場 | 1台（月額使用料：2000円） |
| 管理会社 | 株式会社シノケンアメニティ |
| 竣工予定 | 2019年11月中旬 |
| 入居予定 | 2019年12月中旬 |
| 売主 | 株式会社プロパスト |
| 設計・監理 | 株式会社ビッグプランニング 一級建築士事務所 |
| 施工会社 | 株式会社小川建設 |
人形町駅のマンション相場とASDEUR 日本橋人形町の価格考察
今回はASDEUR 日本橋人形町の36.85平米プラン（公式HPで例示されているA）をもとに相場比較を行ないます。
ASDEUR 日本橋人形町の最寄り駅である人形町駅の価格推計では、
人形町駅から徒歩2分、面積36.85平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4110万円と推計できます。
一方でASDEUR 日本橋人形町の36.85平米（公式HPで例示されているAプラン）の実際価格は4580万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して11％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
沖式儲かる確率No1獲得を高らかに謳っていますが、果たして。
エリア全体と景況感が今以上に伸びれば上振れの余地はあるものの、
現時点で言えばしっかり割高ですね。
※沖式儲かる確率は景況感予測を含んでないので・・・
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。