今回はデュオステージ本郷の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
デュオステージ本郷の物件概要
| 所在地 | 東京都文京区本郷五丁目32 |
|---|---|
| 交通 |
都営三田線「春日」駅 徒歩4分
東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩7分
都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩9分
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| 総戸数 | 29戸[住戸:28戸、管理事務室:1戸] |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造 地上6階建 |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | エレベーター有：1基 |
| 施設費用、償却費 | 原動機付自転車置場:4台[使用料/月額:1,000円/台] 自転車置場:24台[使用料/月額:200円・250円/台] |
| 完成時期 | 2019年7月16日（多少変更が生じる場合があります。） |
| 入居時期 | 2019年7月31日（多少変更が生じる場合があります。） |
| 分譲後の権利形態 | 土地及び建物共用部分:専有面積の割合による所有権の共有建物専有部分:区分所有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者(日神管財株式会社)へ委託させていただきます |
| 敷地面積 | 380.61㎡ |
| 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 建築確認番号 | 第HPA-18-01917-1号（平成30年3月20日付） |
| 売主 | 日神不動産株式会社 |
| 販売会社 | 売主/日神不動産株式会社 |
| 施工会社 | 名工建設株式会社 東京支店 |
| 管理会社 | 日神管財株式会社 |
春日駅のマンション相場とデュオステージ本郷の価格考察
今回はデュオステージ本郷の40.36平米プラン（公式HPで例示されている40A）をもとに相場比較を行ないます。
デュオステージ本郷の最寄り駅である春日駅の価格推計では、
春日駅から徒歩4分、面積40.36平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4760万円と推計できます。
一方でデュオステージ本郷の40.36平米（公式HPで例示されている40Aプラン）の実際価格は5610万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して18％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
デュオステージ本郷の好況時、不況時の価格考察
デュオステージ本郷が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：4920万円（実際の売出し価格比でマイナス690万円）
不況時：3970万円（実際の売出し価格比でマイナス1640万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。