今回はプラウド南阿佐ヶ谷の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
プラウド南阿佐ヶ谷の物件概要
物件名 プラウド南阿佐ヶ谷 ( 第2期 )
販売時期 2019年4月下旬 (予定)
所在地 東京都杉並区成田東四丁目15番1(地番)
交通情報
東京メトロ丸ノ内線 「南阿佐ヶ谷」駅 徒歩1分
ＪＲ中央線・総武線 「阿佐ヶ谷」駅 徒歩9分
種別 マンション
敷地面積 1,383.58m2 (建築基準法第42条第2項に基づく道路後退部分63.19㎡を含む。)
土地権利/借地権種類 所有権
用途地域 商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上14階 地下1階建て
建物竣工時期 2020年3月下旬 (予定)
入居時期 2020年5月下旬 (予定)
総戸数 99戸 (※オーダーメイド対応により、住戸の戸数が変更となる場合があります。)
販売戸数 未定
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 36.21m2 ～ 75.48m2
バルコニー 9.59m2 ～ 17.73m2
駐車場 22台（機械式21台、身障者優先平置１台）月額使用料：未定 他、来客用平置1台有り。
駐輪場 134台（スライド式130台、平置4台）月額使用料：未定
バイク置場 6台
月額使用料：未定
防災トランクルーム 99区画 月額使用料：未定
売主 野村不動産株式会社
施工 矢作建設工業株式会社
南阿佐ヶ谷駅のマンション相場とプラウド南阿佐ヶ谷の価格考察
今回はプラウド南阿佐ヶ谷の36.21平米プラン（公式HPで例示されているF）をもとに相場比較を行ないます。
プラウド南阿佐ヶ谷の最寄り駅である南阿佐ヶ谷駅の価格推計では、
南阿佐ヶ谷駅から徒歩1分、面積36.21平米で現在の金利水準の場合、推計価格は4450万円と推計できます。
一方でプラウド南阿佐ヶ谷の36.21平米（公式HPで例示されているFプラン）の実際価格は4458万円です。（価格は代表値）
推計値と比較してほぼイーブンで、推計価格から見ると適正水準(推計値±2%)であると言えます。
この物件は周辺事例をしっかり織り込んで値付けしている印象です。
駅徒歩がずば抜けて優れており、駅も丸ノ内線の強い駅ですし、
なかなか見応えのある物件だと思います。
一方駅に近すぎて常に人通りのある場所ではあるので、
開口部の方角によってはやや気になる面もあるかと思います。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。