今回はアトラス加賀の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
アトラス加賀の物件概要
| 所在地 | 東京都板橋区加賀一丁目3356-151（地番） |
|---|---|
| 交通 |
都営三田線「板橋区役所前」駅 (A1出口) 徒歩10分
都営三田線「新板橋」駅 (A1出口) 徒歩9分
ＪＲ埼京線「板橋」駅（西口） 徒歩14分
|
| 総戸数 | 227戸 |
| 構造および階数 | 鉄筋コンクリート造、地上15階 |
| 駐車場 | – |
| その他、共有施設等 | ■駐車場：85台（機械式駐車場84台、車いす使用者用1台）他、来客者用駐車場2台［月額使用料：18,550円～24,000円］ ■自転車置場：434台［月額使用料：200円～600円］ ■バイク置場：23台［月額使用料：2,500円～3,000円］ |
| 完成時期 | 2020年7月下旬(予定) |
| 入居時期 | 2020年9月下旬(予定) |
| 分譲後の権利形態 | 敷地・建物共用部分は所有者の共有、建物専有部は区分所有 |
| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社へ委託 |
| 敷地面積 | 6,039.95㎡ |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 建築確認番号 | 第UHEC建確29817号（平成30年3月22日付） |
| 売主 | 旭化成不動産レジデンス株式会社 |
| 販売会社 | 旭化成不動産レジデンス株式会社（売主） |
| 施工会社 | 株式会社長谷工コーポレーション |
| 管理会社 | 旭化成不動産コミュニティ株式会社 |
板橋区役所前駅のマンション相場とアトラス加賀の価格考察
今回はアトラス加賀の72.2平米プラン（公式HPで例示されているL１）をもとに相場比較を行ないます。
アトラス加賀の最寄り駅である板橋区役所前駅の価格推計では、
板橋区役所前駅から徒歩10分、面積72.2平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5440万円と推計できます。
一方でアトラス加賀の72.2平米（公式HPで例示されているL１プラン）の実際価格は5750万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して6％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
アトラス加賀の好況時、不況時の価格考察
アトラス加賀が、もしも直近10年のマンション市況の好況時、不況時に売り出された場合、それぞれの適正価格は以下のとおりと推計されます。
実際の売出し価格比は「プラス表記の場合に売出し価格より高い」、つまり得をしていることを示します。逆に、マイナス表記は売出し価格より低い、つまり損していることを示します。
好況時：5460万円（実際の売出し価格比でマイナス290万円）
不況時：4796万円（実際の売出し価格比でマイナス954万円）
マンション購入は景気の見通しをどう捉えるかでも選択肢は変わります。
好況時、不況時でどれだけの振れ幅があるかを認識した上で、マンションの購入を待つか、残債の減少を意識してGO判断をするか見極める必要があります。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。