今回はヴェレーナ横浜反町駅前の価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ヴェレーナ横浜反町駅前の物件概要
所在地 神奈川県横浜市神奈川区松本町一丁目2番9他（地番）
交通 東急東横線 「反町」駅 徒歩2分
用途地域 近隣商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上7階建
総戸数 住居46戸（非分譲8戸含む）、店舗3戸（非分譲）、他に管理員室1戸
竣工予定時期 2019年10月中旬
入居予定時期 2019年11月下旬
駐車場 建物内10台［機械式（月額使用料：18,000円～25,000円）］
自転車置場 建物内46台［上段ラック式16台、下段スライド式30台（月額使用料：200円～300円）］
管理会社 大和地所コミュニティライフ株式会社
施工 株式会社松下産業
設計 株式会社エス・ティプランニング
売主 大和地所レジデンス株式会社
今回は2つのプランを取り上げます。
反町駅のマンション相場とヴェレーナ横浜反町駅前の価格考察
今回はヴェレーナ横浜反町駅前の21.58平米プラン（公式HPで例示されているG）をもとに相場比較を行ないます。
ヴェレーナ横浜反町駅前の最寄り駅である反町駅の価格推計では、
反町駅から徒歩2分、面積21.58平米で現在の金利水準の場合、推計価格は2420万円と推計できます。
一方でヴェレーナ横浜反町駅前の21.58平米（公式HPで例示されているGプラン）の実際価格は2360万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して-2％低く、推計価格から見ると割安方向であると言えます。
反町駅のマンション相場とヴェレーナ横浜反町駅前の価格考察
今回はヴェレーナ横浜反町駅前の70.11平米プラン（公式HPで例示されているA）をもとに相場比較を行ないます。
ヴェレーナ横浜反町駅前の最寄り駅である反町駅の価格推計では、
反町駅から徒歩2分、面積70.11平米で現在の金利水準の場合、推計価格は5130万円と推計できます。
一方でヴェレーナ横浜反町駅前の70.11平米（公式HPで例示されているAプラン）の実際価格は6640万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して29％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
ワンルームプランとファミリータイプ双方で周辺相場と比較しましたが、
結果が反対方向でしたね。特にファミリータイプの割高感はかなりのものです。
プレミアム住戸であるとか、借景が特別であるといったことを除き、購入は控えるべきでしょう。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。