投資と居住の分離

物件の評価を、実需としての居住性と、投資としての資産性の二つに分けて考えること。筆者がXの投稿で「投資と居住の分離」説と呼んだもので、近年の新築では両者の乖離が強すぎると指摘している。居住性が低くても投資価値が出る物件が目立つのは、それだけ居住性の悪い物件が溢れているからでもある。

典型が晴海フラッグである。全域が住宅で街歩きの奥行きがなく、清掃工場の臭気と環状2号線の排気、勝どき駅までの距離とバスの混雑を抱え、住む場所としては明確に悪い。それでもT棟は団地に聳える象徴として住民コミュニティから羨望され、固い需要が見込める。要するに住むには不適格だが投資適格なのである。内廊下タワマンの名ばかり3LDKも、立地と大手デベの看板で投資の目線では値がつく。

この分離を理解していないと、投資としての値上がりを「住みやすい証拠」と読み違える。逆に、住みにくさを根拠に投資価値まで否定するのも誤りである。どちらの目線で買うのかを先に決めること。投資は自己責任で。

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