ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの価格考察(桜木町駅のマンション相場との比較)

今回はベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。

ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの物件概要

名称 ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタ
所在地 神奈川県横浜市中区野毛町3丁目123番1(地番)
交通 「桜木町」駅徒歩3分(横浜市営地下鉄ブルーライン)
「桜木町」駅徒歩4分(JR京浜東北線・根岸線、横浜線)
「日ノ出町」駅徒歩6分(京浜急行 本線)
「馬車道」駅徒歩10分(東急東横線直通・みなとみらい線)
「みなとみらい」駅徒歩15分(東急東横線直通・みなとみらい線)
敷地面積 170.90㎡(実測面積)170.61㎡(建築確認対象面積)
建築面積 108.24㎡
建築延床面積 886.32㎡(容積対象外206.50㎡含む)
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上10階建て
総戸数 18戸
住戸専有面積 35.29㎡・36.08㎡
バルコニー面積 7.20㎡・7.38㎡
自転車置場 18台(2段ラック式)
バイク置場 2台(平置2台)
分譲後の権利形態 敷地:専有面積割合による敷地権の共有
建物:専有部分は区分所有権
売主 株式会社ベルフラッツ
設計・監理 株式会社ベルフラッツ一級建築士事務所
デザイン監修 株式会社ビーズコンセプション一級建築士事務所
施工会社 日成工事株式会社
管理会社 三菱地所コミュニティ株式会社
完成予定 平成31年3月下旬
引渡予定 平成31年4月下旬

桜木町駅のマンション相場とベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの価格考察

今回はベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの35.29平米プラン(公式HPで例示されているBp)をもとに相場比較を行ないます。

ベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの最寄り駅である桜木町駅の価格推計では、
桜木町駅から徒歩3分、面積35.29平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3240万円と推計できます。
一方でベルジェンド横濱桜木町グランヴィスタの35.29平米(公式HPで例示されているBpプラン)の実際価格は3300万円です。(価格は代表値)
推計値と比較して2%高く、推計価格から見ると適正水準(推計値±2%)であると言えます。

住所が雑多な飲み屋の多い野毛であり、このあたりは横浜の華やかな港町感と浮浪者が共存しているエリアですので、
現地の雰囲気はよく見ておいた方が良いでしょう。

推計の方法

補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。

①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。

国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。(統計に知見ある方にはおわかりかと思います)
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ(今より良い、変わらない、今より悪い)に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。

さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。

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