今回はベルジェンド王子 Tokyo Terraceの価格を国土交通省の取引事例情報から推計し、考察します。
ベルジェンド王子 Tokyo Terraceの物件概要
| 名称 | ベルジェンド王子 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都北区豊島七丁目15-3（住居表示） |
| 交通 | 東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩10分 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 敷地面積 | 446.16㎡（実測面積）、437.33㎡（建築確認対象面積） |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造 地上5階建て |
| 総戸数 | 22戸 |
| 販売予定戸数 | 17戸 |
| 予定販売価格帯 | 3400万円台～4800万円台 |
| 専有面積 | 45.10㎡～54.95㎡ |
| ルーフテラス面積 | 20.75㎡ |
| 自転車置場 | 26台（月額使用料：未定） |
| 駐車場 | 1台（月額使用料：未定） |
| 権利形態 | 敷地：所有権（専有面積割合による所有権の共有） |
| 建築確認番号 | 第17UDI1T建01276号（平成29年11月17日） |
| 売主 | 株式会社ベルフラッツ |
| 施工会社 | 新日本建設株式会社 |
| 管理会社 | 三菱地所コミュニティ株式会社 |
| 完成日 | 2018年12月末（建築検査済証取得日） |
| 引渡予定 | 平成31年4月中旬（予定） |
王子神谷駅のマンション相場とベルジェンド王子 Tokyo Terraceの価格考察
今回はベルジェンド王子 Tokyo Terraceの54.95平米プラン（公式HPで例示されているF）をもとに相場比較を行ないます。
ベルジェンド王子 Tokyo Terraceの最寄り駅である王子神谷駅の価格推計では、
王子神谷駅から徒歩10分、面積54.95平米で現在の金利水準の場合、推計価格は3880万円と推計できます。
一方でベルジェンド王子 Tokyo Terraceの54.95平米（公式HPで例示されているFプラン）の実際価格は4850万円です。（価格は代表値）
推計値と比較して25％高く、推計価格から見ると割高方向であると言えます。
大きく割高判定となっています。
しかしながら、本物件の売りであるルーフバルコニーは面積に含んでおりません。
ルーフバルコニー面積の約20平米を居住面積として捉えると、推計価格は4630万円です。
それでも推計値比較で若干割高ですが、ルーフバルコニーは珍しく、
このあたりに魅力を見い出せば手を出しても良いマンションだと思います。
推計の方法
補足説明なので、記事の中身だけ読みたい方は読む必要ありません。
①当該エリアの取引事例を統計処理し、マンション価格を推計します。
国土交通省のWEBやその他情報経路から入手可能な推計対象エリアの「実際の取引事例」をもとに、
「駅徒歩」「築年」等の基本要素からマンション価格を統計的に処理して推計します。
※推計結果の補正R2は0.9を超えますので一定の信頼性を確保しております。（統計に知見ある方にはおわかりかと思います）
さらに非常に重要な要素でありながら、煩雑で他サイトでは取り込めていない「取引当時の経済状況」についても統計処理の対象とすることで、
将来時点の経済状況シナリオ（今より良い、変わらない、今より悪い）に応じた価格推計を可能にします。
マンション価格に影響する経済指標をいくつか推計に取り込んでいますが、記事中では「金利水準」を代表的な指標にしています。
※金利水準は住宅ローン金利に影響するため、不動産価格に決定的な影響を及ぼします。
さらに、マンションは個別性が高いので、割安である理由、割高である理由も含めて考察する必要があり、その点を記載する場合もあります。