持ち家の含み益

含み益とは「費用を投じて得た資産の時価が、投じた費用を上回っている部分」を指す。1000万円の株が1500万円になれば含み益は500万円であり、1500万円がまるまる含み益だとは言わない。ところが自宅購入の世界では、売値から残債を引いた額をそのまま「含み益」と呼ぶ言説が、頭のいい人を中心に信じられている。

このサイトはこれをエセ金融と呼ぶ。住宅ローンの元本を返しているのは購入者自身であり、元本返済分は自己資本を自分で積んだだけの貯金で、含み益ではない。しかも便宜的な貸借対照表には、頭金以外の初期費用、毎年の利払いと税金、管理費修繕積立金、売却時の諸費用が載っていない。実例として検証した「2800万円の含み益」は、総支払額3800万円に対して手元に残るのが2500万円で、差し引き1300万円のコスト負担だった。2013年の底値で豊洲のタワマンを拾い、買値より1000万円高く売れてもこの程度である。

同じ元本返済でも、入居者が返す不動産投資なら「純資産の増加」と呼べる。この違いこそが、賃貸vs持家の論争に不動産投資という第三極を持ち込む根拠になっている。

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