変動金利・固定金利・フラット35

住宅ローンを金利の決まり方で分けると三種類ある。それぞれの金利がどこで決まるかを知っている人は少ない。

変動金利は、各銀行の短期プライムレートから優遇金利を引いた水準である。短期プライムレートは1994年の金利自由化以降、無担保コール翌日物金利に連動し、その金利は日銀が金融市場調節方針で誘導目標を定めて資金量を調節している。つまり変動金利の根は日銀の政策金利にあり、金利上昇リスクは借り手が取っている。

固定金利は銀行が金利上昇リスクを取る商品であり、フラット35は住宅金融支援機構がそのリスクを取る。フラット35では銀行が実行した債権を機構が買い取り、それを担保にMBSを発行して投資家に売る。だからフラット35の金利は長期国債にプレミアムを乗せた水準で動き、10年国債と概ね連動する。銀行の固定金利も長期国債で決まると当たり前のように言うFPは多いが、違う。デベロッパーお抱えのFPの言うことは信用しないこと。

どちらが得かに一律の答えはない。決まり方を理解したうえで、返済期間と金利見通しで選ぶ。政策金利が0.75%まで上がった今、変動で組んだ投資物件はキャッシュフローの耐性を確かめる必要がある。

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