残債利回り

購入価格ではなく、将来のある時点のローン残債を分母にして賃料収入の利回りを見る考え方。物件を買った瞬間の表面利回りでは、築浅と築古を正しく比較できない。残債が減っていく時間の効果を織り込んで初めて、同じ土俵に乗る。

このサイトの計算例はこうだ。築30年で12%が相場のエリアの新築を、7%で35年フルローンで買う。一般的な融資条件なら、その新築が築30年になったときの残債ベースの利回りは家賃下落込みで約28%になる。つまり築30年で利回り28%の物件が出ているなら投資適格かもしれないが、実際の築古市況は「新築に少し利回りを乗せた程度」の売り出しが平気で並ぶ。築古高利回りは割安なのではなく、キャッシュ化を早めるためにリスクを取る行為である。逆方向にも使える。築10年10%のエリアで新築7%なら、10年後の残債利回りは8%少々で、新築側が投資不適格になる。

給与や既存資産で次の物件に向かえる人なら、築浅都心立地の低利回りを長く持つ方が安全で、将来は地主になる。それが王道である。

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