出口（出口戦略）

投資を終えるときの処分可能性と、その時点での損益。不動産投資では、入口（融資の条件と取得価格）とセットで考えなければ意味がない。

このサイトのインカムゲイン派の出口の定義は単純で、「購入額 - (保有期間中の純収益 + 売却時の純収益)」がプラスで終わればよい。保有中の純収益は家賃から銀行返済、修繕費、広告費、固都税などの経費を引いたもの。売却時の純収益は売却価格から残債、仲介手数料、税金を引いたもの。売却価格に超ストレスをかけるなら、保証されるのは建物の解体費用を控除した土地値での売却である。固都税評価額を0.7で割り戻して土地値を出し、RCなら解体費は坪5万円程度で見る。稼働限界時の残債と解体費用が土地値に収まっていれば、今までの稼働分がまるまる収益になる。ここをちゃんと計算すれば、投資的にババは引かない。

一棟は土地への投資でもある。「土地値物件」も、自分の出口のときに土地値物件なのかを問うこと。区分は建物全体の解体を自分の意思で決められず、出口の自由度が低い。新築一棟は返済期間が不当に長いと見かけのCFが大きくなり、出口でキャッシュアウトが発生する物件もある。

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